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[전문가칼럼] 부동산시장 현황과 정부의 규제완화

 

 

(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 아파트시장 현황

 

2022년 2월부터 아파트가격이 하락하면서 지금은 지역별로 차이는 있지만 1%씩 급락하고 있다. 한국부동산원의 2022년 11월 자료를 인용하면 전국 월간 주택종합 매매가격은 -1.37%로 전월대비(-0.77%) 하락폭이 확대됐다고 한다.

 

지역별로는 수도권(-1.02%→-1.77%), 서울(-0.81%→-1.34%) 및 지방(-0.55%→-1.01%), 5대광역시(-0.88%→-1.53%), 8개도(-0.33%→-0.67%), 세종(-1.48%→-2.33%) 등 모두 하락폭이 확대되고 있다. 특히, 서울은 강북쪽의 노원구(-2.82%), 도봉구(-2.20%), 성북구(-1.62%), 동대문구(-1.42%)가 하락세가 심화되고 있다. 강남쪽도 상황은 비슷하다.

 

송파구(-1.73%), 강동구(-1.53%), 영등포구(-1.50%), 강남구(-1.24%) 등 주요 단지 위주로 매수심리가 위축되면서 하락폭 역시 확대되는 양상이다. 전세가격도 전국 월간 주택종합 전세가격은 -1.55%로 전월대비(-0.88%) 하락폭이 확대됐다. 수도권(-1.24%→-2.18%), 서울(-0.96%→-1.84%) 및 지방(-0.56%→-0.98%), 5대광역시(-0.98%→-1.64%), 8개도(-0.29%→-0.55%), 세종시(-1.62%→-2.47%) 등 모두 하락폭이 커지고 있다. 서울의 경우 강북지역의 노원구(-2.73%), 성북구(-2.29%), 도봉구(-2.02%), 서대문구(-1.78%) 등이 하락 거래와 매물가격 동반하락이 발생하면서 하락폭이 확대되고 있다.

 

 

또한 강남지역도 송파구(-2.56%), 서초구(-2.41%), 강남구(-2.18%), 동작구(-2.05%) 등 대단지 중심으로 가격이 하락하면서 그 폭도 커지고 있다. 이러한 현상은 한국은행이 기준금리를 인상하면서 주택담보대출금리가 상승하고 이에 따라 매수세가 꺾이면서 수요가 감소하여 결국 가격하락으로 이어지고 있는 것이다.

 

부동산시장과 규제 정상화

 

한국은행은 2021년 0.5%의 기준금리를 동년 8월부터 인상하기 시작하여 현재 3.50%까지 인상하였다.(1월 13일 기준) 그러나 여기서 멈추지 않고 향후 한두 번 더 인상될 가능성을 내비치고 있다. 기준금리가 인상되면 시중은행의 금리가 인상되어 주택구입자에게는 이자부담이 증가하기 때문에 주택구입을 미루게 된다. 결국, 주택수요가 감소하면 가격은 하락할 수밖에 없다.

 

그래서 정부는 급락하는 부동산시장을 연착륙시키고자 지난 1월 5일부터 서울시의 21개 구와 경기도 5곳의 투기과열지구와 조정대상지역 및 민간택지 분양가상한제 적용지역을 해제하였다. 또한 전매제한은 수도권 최대 10년에서 3년으로, 비수도권지역은 최대 4년에서 1년으로 완화하고, 수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무도 폐지하였다.

 

뿐만 아니라중도금대출 보증 분양가 상한기준(12억원), 특별공급 배정 분양가 상한기준(투기과열지구 9억원)을 폐지함으로써 분양가와 관계없이 모든 주택에서 중도금대출 및 특별공급이 가능해졌으며, 처분조건부로 청약 당첨된 1주택자에 부과되는 기존주택 처분의무도 폐지되었다. 이로써 지난 정부에서 규제했던 주택시장의 걸림돌은 서울 4개구(서초, 강남, 송파, 용산)를 제외하고는 모두 해지되어 주택시장 정상화와 연착륙 의지를 보여줬다.

 

건설사의 자금조달 지원과 공급기반 확충

 

국토교통부가 발표한 11월 자료를 인용하면 전국의 미분양 주택은 벌써 5만8천 가구를 넘어섰다고 발표했다. 미분양주택이 증가하면 결국, 건축비 조달과 PF이자 및 원금도 상환할 수 없게 된다. 뿐만 아니라 그 여파는 증권사와 금융권까지 영향을 미치게 된다. 따라서 정부는 최근 미분양주택이 늘어나고 있고 자금시장 경색으로 건설사의 PF-ABCP 등 단기증권 차환에 어려움을 겪는 사업장을 위해 장기대출 전환 보증상품을 신설하여 사업자금을 안정적으로 확보할 수 있도록 지원한다.

 

또한, 착공 단계 사업장은 10조원 규모의 PF대출 보증을 공급하여 공사를 원활히 추진할 수 있도록 지원하고, 준공 전 미분양 사업장에도 5조원 규모의 보증을 지원한다. 그리고 금년 지방자치단체와 함께 4.8만호 규모의 신규 정비구역 지정을 추진하고, 1만호 규모의 도심복합사업 후보지를 지구지정하는 등 시장 선호도가 높은 도심 내 주택공급을 본격 확대한다.

 

물론 1기 신도시 정비사업의 추진체계, 이주대책 등을 담은 특별법 제정안을 올상반기 발의하고, 조속한 국회 통과를 추진해나갈 예정이다. 또한, 국토교통부의 정비기본방침과 지방자치단체의 정비기본계획수립 과정에서부터 긴밀히 협력하여 연계성을 높여 나갈 계획이다.

 

아울러, 금년부터 3기 신도시는 부지착공에 본격 돌입한다. 뿐만 아니라 우선적으로 청년‧서민 내 집 마련을 위한 50만호 주택을 본격적으로 공급한다. 특히, 주택구입 부담을 낮추고 주거선택권을 확대한 공공분양주택(나눔‧선택‧일반형)은 뉴-홈이라는 새로운 이름으로 공급한다.

 

지난 해 12월말 2~3천호 사전청약 공고를 시작으로, 금년 서울 도심 등 우수입지에 사전청약 7천호를 공급할 계획이며 총 10.7만호(수도권 7.5만호 이상)를 공급하되, 공급면적‧빌트인 확대 등 품질을 개선하고, 분양주택과의 동‧호수 혼합 공급 및 입주민이 희망하는 단지명을 부여하는 등 차별과 배제 해소 노력을 병행한다.

 

세입자 보호 및 등록임대사업 정상화

 

최근 증가하고 있는 전세사기 사건과 주택가격하락으로 늘어나고 있는 보증급 미환급 피해를 예방하기 위해 세입자에게 선순위 권리관계, 납세증명서 요구 권한 등 부여를 추진한다. 또한, 임대인이 세입자 몰래 선순위 담보대출을 받지 못하도록 시중은행에 확정일자 확인 권한을 부여(시범사업)한다.

 

또한, 피해 발생시 경찰청과 공조하여 집중수사함과 동시에, 피해자에게는 1억 6000만원까지 1%대 저리대출과 임시거처(100개소)를 지원하고, HUG 보증금 반환심사 기간도 단축하여 신속히 지원한다. 취약차주를 위해서는 시중은행에서 받은 전세대출을 주택도시기금에서 제공하는 연 1.2~2.4%의 저리 대출로 전환할 수 있도록 지원한다.

 

지난 2020년 7월 10일 정부가 규제하였던 아파트 매입임대주택제도를 다시 부활시켜 85㎡ 이하의 아파트도 매입형 장기(10년) 임대등록을 허용하고 양도세 중과 배제 등 세제혜택을 부여하되, 최소 등록호수(2호) 신설, 장기(15년) 임대시 주택가액 기준 완화(수도권 6→9억원, 지방 3→6억원) 등 공적 기능을 강화하여 서민이 안심하고 장기 거주할 수 있는 민간 임대주택 공급을 활성화 한다.

 

부동산시장 정상화

 

정부는 지난 1월 5일부터 그동안 남아 있던 규제지역 중 서울의 서초, 강남, 송파, 용산을 제외한 지역을 투기과열지구 조정대상지역 및 민간택지 분양가상한제 적용지역에서 해제했다. 이로서 해제된 지역에서는 전매제한 기간이 수도권은 최대 10년(분양가 상한제 적용 여부, 규제지역 여부, 분양가 수준별 6개월~10년 적용 중)에서 최대 3년(공공택지 및 규제지역 3년, 과밀억제권역 1년, 그 외 6개월)으로 완화된다.

 

비수도권은 최대 4년에서 최대 1년(공공택지 및 규제지역 1년, 광역시(도시지역) 6개월, 그 외 폐지)으로 완화된다. ('23.3 「주택법시행령」 개정) 실거주 의무도 수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무(2~5년) 폐지한다. (「주택법」 개정안 발의) 또한 HUG의 중도금대출 보증을 분양가 기준(현행 12억원)을 폐지하여, 분양가와 관계없이 중도금 대출 보증을 해 준다.('23.1분기)

 

그리고 특별공급 배정 분양가 상한기준(현행 투기과열지구 9억원)을 폐지하고 분양가와 관계없이 모든 주택에서 특별공급 허용을 허용한다.('23.2) 청약당첨된 1주택자(규제지역, 수도권, 광역시의 민영주택 일반공급 추첨제 1순위 25%는 1주택자도 당첨 가능)에게 부과되는 기존주택 처분의무(18.12월 이전에는 기존주택 처분의무 없음, '21.5월 이전에는 유주택자도 무순위청약 신청가능)를 폐지하고('23.上), 무순위 청약에 유주택자도 신청이 허용된다.('23.2)

 

주택공급 기반 강화

 

PF대출 보증 건설사업 단계별 자금조달 리스크를 최소화하기 위해 공적기관(HUG)의 보증공급 신설 및 확대 추진한다. 이를 위해 착공 전 우량 사업장에 원활한 본 PF 대출이 이루어지도록 금리 자율화 등 제도개선과 보증을 확대('23년 10조원, '23.1)하고 착공 후 만기가 짧은 PF-ABCP 등으로 사업비를 조달한 경우 만기가 긴 대출(loan)로 전환할 수 있도록 HUG가 보증('23.1)한다.

 

또한 준공 전 미분양에 따른 분양대금 부족이 자금난으로 이어지지 않도록 미분양 PF 보증을 신설(5조원, '23.1)하고 분양사업을 임대사업으로 전환하는 것을 희망하는 사업장을 대상으로 공공지원 민간임대(10년 임대 후 처분 조건 : 기금 출‧융자, PF대출 기금보증 지원 → '23년 공공지원 민간임대 민간제안 공모시 수요조사를 통해 분양→임대 전환 별도 공모) 전환 지원(공모)한다.

 

 

특히, 정비사업 활성화를 위한 제도개선(안전진단기준 개정('23.1), 재초환법 개정('23.上), 통합심의 의무화 등 도정법 개정('23.上))을 완료하고, '23년 중 신규 정비구역 4.8만호 지정 추진한다. 민간도심복합사업제도 기반을 마련('23.下, 도심복합법 제정)하고, 설명회 등을 통해 지자체 후보지 발굴‧선정 지원하며 공공시행 사업은 사업성 제고를 위한 제도 개선과 함께 신규 후보지 발굴 및 기존 후보지 지구지정(1만호) 추진한다.

 

소규모 정비사업의 사업성 제고(소규모재개발 현금청산규정 완화, 광역교통시설부담금 감면 확대(50→75%) 등) 및 절차 간소화를 위한 제도개선을 완료하고, 소규모 정비 관리지역 지정 활성화를 위한 지원강화하고 3기 신도시는 부지착공 등 본격 추진하고, 기(旣)발표 후보지는 지구계획 수립 절차 또는 지구지정을 차질 없이 추진한다.

 

 

 

 

공공주택 공급 및 주거취약계층 지원확대

 

공공분양주택 나눔‧선택‧일반형 등 새 브랜드로 ‘뉴:홈’을 선정하여 '23~'27년까지 총 50만호 공급을 위해 '23년부터 공공택지, 도심 등 우수입지에서 지구계획 변경, 인허가 등을 추진한다. 특히,'23년 총 7천호를 사전청약(7․12월) 공고를 통해 조기 공급하고 공공임대주택은 수도권지역 우수입지에 7.5만호 이상 등 총 10.7만호(통합건설 3.5만, 매입 3.5만, 전세 3.7만) 공급을 추진한다. 공공임대에 대한 차별과 배제 해소를 위해 민간 브랜드 또는 입주민 희망 단지명을 사용하는 방안도 시범 도입한다.

 

또한 공공분양+공공임대주택을 혼합 배치하고 민간분양+공공임대주택을 혼합 공급하도록 조건부 택지 매각도 확대하여 소셜믹스를 적극 유도한다. 공급면적 역시 확대(3기 신도시 승인물량은 57→67㎡(공급면적), 미착공 행복주택은 14→20㎡(전용면적) 등)하고, 빌트인 품목 및 마감재 개선 항목 확대, 설계 공모 등을 통해 창의적 디자인을 적용하는 등 품질을 개선한다.

 

뿐만 아니라 고령자(무장애 설계 등, 1천호), 청년(일자리 연계, 4천호), 장애인 등을 대상으로 일자리, 의료, 복지서비스 등 특화 임대주택도 공급한다. 주거안전망을 위해서는 보건복지부 정보망 등과 연계하여 주거위기 가구를 적극 발굴하고, 긴급주거지원 및 공공임대주택을 우선 공급과 함께 연계 지원한다.

 

세입자 및 서민취약차주 보호

 

전세사기 사고를 사전 예방하기 위한 대책으로 「전세사기 대응 전담조직」('22.12.30 구성)을 통한 피해예방 및 피해자 지원에 역량을 집중한다. 피해예방과 관련헤서는 안심전세 앱 배포('23.1)와 자가진단 체크리스트‧영상 제작, 배포 그리고 홍보부스(취업, 웨딩박람회 등) 등을 통해 위험계약 예방을 돕는다.

 

또한 임차인이 임대인의 선순위 권리관계, 납세증명서 확인(「주택임대차보호법」 개정)을 할 수 있도록 하며 시중은행에 주택담보대출 심사시 임대차 계약 여부 확인권한을 부여하여(시범사업, '23.1) 전입신고 효력발생 전에 임대인이 임차인 몰래 주택담보대출 받는 것을 방지 등 제도개선도 병행한다. 피해지원으로는 「합동 법률지원 TF」(국토부-법무부)를 통해 HUG 보증금 반환심사 기간 단축과 무료 법률‧금융 상담지원 등을 확대한다. 특히, 전세피해 지원센터를 추가로 설치('23.1)하고 주택도시기금 1%대 금리로 가구당 1.6억원까지 최대10년간 긴급지원하며('23.1~) 임시거처도 확대(28개소→100개소)한다.

 

서민‧취약차주 보호를 위해 취약차주 원금상환 유예대상을 실직‧휴직‧폐업 및 소득 20% 이상 감소, 질병‧상해, 재난피해 등으로 확대('23.1)하고, 시중 전세대출 이용자의 버팀목 전세대출 대환을 거주 중인 주택의 전세 재계약시 시중은행 전세자금 대출 전액 대환(금리 1.2~2.4%) 허용('23.2)한다.생애최초주택 구입자와 신혼부부 디딤돌 구입 자금대출 대출한도 역시 생애최초주택 구입자는 2.5억에서 3억원으로, 신혼부부는 2.7억원에서 4억원으로 확대('23.1)한다.

 

민간등록임대사업자는 서민 임차인이 안심하고 장기간 거주할 수 있도록 아파트(85㎡ 이하)는 장기 임대등록을 허용하고 최소 등록호수(2호) 기준을 신설하며 장기(15년) 유형도 신설하는 등 민간임대 확대를 위한 등록임대 정상화, 제도화(민임법 개정안 조속 발의)한다. 임대차법은 연구용역(~'23.9) 결과 등을 바탕으로 임대차 2법에 대한 합리적 대안을 마련하고, 관계부처 및 사회적 합의를 추진한다.

 

부동산 공시제도와 소비자보호

 

규제지역은 시장에 부합하고 투명한 부동산 시장조성을 위하여 전면 해제하되 투기 우려가 있거나 하락폭이 적은 지역은 향후 시장모니터링을 통하여 대응한다. 또한 규제지역 제도가 보다 효율적으로 운영될 수 있도록 제도개선도 추진한다.

 

부동산 공시제도는 공시가격 산정의 정확성‧투명성 제고를 위해 공시가격 전반에 대한 지방자치단체의 역할 확대와 산정체제(표준-개별 방식) 개선, 주기 및 시점 변경 등을 검토하여('23.下) 종합적 제도개선 방안을 마련한다.

 

소비자 보호를 위해서는 부동산소비자보호기획단을 발족('22.12, 舊 거래분석기획단)하고 전세사기‧집값담합 단속 등 거래 전(全)단계 소비자 보호 강화(매물(허위매물 모니터링)-계약(실거래조사)-등기(미등기 조사)-임대차(전세사기 단속)) 외국인 투기방지제도 정비(거래신고법 개정('22.8 기(旣) 발의) → 토지거래허가제 운용 세부규정 마련 국내 비거주 외국인 위탁관리인 지정 의무화(거래신고법령 개정, '23.8))와 기획조사 확대(비주택거래) 병행한다.

 

정부의 부동산시장 정책 방향성

 

2022년 2월부터 아파트 가격이 하락하면서 지금은 지역별로 차이는 있지만 1%씩 급락하고 있다. 부동산 가격이 상승할 때는 주간 단위 또는 월간 단위의 상승률이 0.01% 내지 0.1%씩 상승하였지만 지금은 이보다 훨씬 큰 폭으로 하락하고 있다. 한국부동산원의 2022년 11월 자료를 인용하면 전국 월간 주택종합 매매가격은 -1.37%로 전월대비(-0.77%) 하락폭이 확대됐다고 한다. 또한 전세가격도 전국 월간 주택종합 전세가격은 -1.55%로 전월대비(-0.88%) 하락폭 확대됐다.

 

물론 지역별로 다르지만 수요가 많은 서울의 경우도 노원구(-2.82%), 도봉구(-2.20%)가 2%대 하락하고 있으며 송파구(-1.73%), 강동구(-1.53%), 강남구(-1.24%) 등도 하락폭이 크다. 또한 전세가격도 서울의 경우 노원구(-2.73%), 성북구(-2.29%), 도봉구(-2.02%)와 송파구(-2.56%), 서초구(-2.41%), 강남구(-2.18%), 동작구(-2.05%) 등도 대단지 중심으로 가격이 하락하면서 그 폭도 커지고 있다.

 

이런 상황에서 정부의 지역규제 완화와 더불어 건설사의 자금조달 지원과 공급기반 확충, 세입자 보호 및 등록임대사업 정상화, 부동산시장 정상화와 주택공급 기반 강화, 공공주택 공급 및 주거취약계층 지원확대, 세입자 및 서민취약차주 보호 그리고 부동산 공시제도와 소비자보호 등 포괄적인 대책발표는 지금 부동산시장과 경제상황을 비춰볼 때 매우 바람직한 정책이라고 할 수 있다.

 

하지만 아직도 미흡한 것은 토지거래허가구역 해제와 총부채상환비율(DSR) 규제는 꾸준한 시장 모니터링을 통하여 상황을 판단하고 탄력적으로 규제완화 또는 폐지를 고민해야 할 것이며 미분양주택해소 등 주택시장 정상화를 위해서는 기업형 임대주택제도를 도입한 이상 법인사업자에게도 대출규제완화와 세제혜택 등을 좀 더 과감하게 추진되어야 한다. 물론 시장이 좋아지고 경제가 회복되면서 부동산 가격이 상승하는 과정에 투기가 발생하면 언제든지 지체없이 과감한 규제는 뒤따라야 한다.

 

 

[프로필] 권대중 명지대학교 부동산학과 교수

•(현)한국부동산융복합학회 회장

•(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원

•(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원

•(현)국토교통부 중앙토지수용위원회 위원

•(현)대통령직속 국가건축정책위원회 자문위원

•(현)LH한국토지주택공사 경영투자심사 위원

•(현)LH한국토지주택공사 기술심사위원, 보상자문위원

 

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