(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수)
분쟁 땐 건물소유자 10년 간 속수무책
얼마 전 청와대 국민청원 글에 서울 신촌의 궁중족발이란 곳에서 한꺼번에 임대료를 4배나 인상해 달라는 임대인에게 세입자가 망치를 휘둘러 구속된 사건이 있었다. 세입자 입장에서 볼 때 얼마나 억울하고 분했으면 망치까지 휘둘렀을까?
청와대 국민청원 글에는 상상을 초월하는 임대료 인상을 요구한 임대인도 함께 처벌하든지 아니면 족발집 사장님을 선처해 달라는 내용의 글이다.
예전에 「상가임대차보호법」이 없었던 시절 임차인이 고생고생하며 상권을 살려놓으면 임대인은 턱없이 임대료를 올려 하루 아침에 길 거리로 쫓겨나는 젠트리피케이션(Gentrification : 낙후된 구도심 지역이 활성화되면서 임대료가 올라 원주민이 밖으로 내몰리는 현상)이 발생하는 것처럼 이번 궁중족발 사건도 유사하다.
사실 여유 있는 사람들이 약자를 보호하고 더 베푸는 세상이 되어야 살기 좋은 세상인데 세상은 정 반대로 약자를 더 가슴 아프게 한다. 이러한 현상은 도심재생사업을 추진하면 더 심화될 것이다.
그래서 정부와 여당이 궁중족발 사태를 계기로 「상가건물임대차보호법」 개정 중 계약갱신청구권 연장(5년→10년)과 재건축 사업 시 퇴거보상 방안 마련 그리고 지방자치단체에 분쟁조정기구설치 등 법 개정에 적극 나서고 있어 임대인과 임차인사이에 논란의 대상이 되고 있다.
정부와 여당이 민생법안으로 우선 처리를 추진하고 있는데다 자영업자 영업권 보호에 대한 여론도 고조되고 있어 법안 통과는 그 가능성이 높아지고 있다. 그러나 법 개정에 앞서 임대인과 임차인의 입장을 재정립할 필요성도 대두되고 있다.
물론, 임차인 입장에서는 기간이 연장되면 마음 놓고 장사를 할 수 있어 좋겠지만 임대인 입장에서는 임차인과 임대료 분쟁 등이 발생할 경우 10년 간은 대항력이 없어 속수무책일 수도 있다. 그래서 임대인과 임차인간의 적절한 타협점이나 해결방안을 찾아야지 기간만 연장한다고 문제가 해결되는 것은 아니다. 오히려 임대인 입장에서 과도한 재산권 침해라고 반발할 수도 있어 혼란이 가중될 수 있기 때문이다.
계약기간이 연장될 경우 계약 전 임대료 급등이 우려
그런데 「상가건물임대차보호법」 개정을 추진하고 있는 정부와는 달리 국토교통부는 법 개정에서 임대료 규제 대상은 확대하지 않고 있다. 이는 이미 금년 초 시행령 개정을 통해 임차인을 보호하기 위해 임대료 인상률 상한을 9%에서 5%로 인하하고 이 규정의 적용을 받는 상가의 환산보증금을 서울지역의 경우 4억원에서 6억1000만원으로 확대했기 때문이다.
문제는 임대차 기간을 5년에서 10년으로 연장하게 되면 계약종료시점에 향후 임대료 인상을 선반영해 일시에 임대료가 상승할 수 있다는 우려이다.
과거 「상가임대차보호법」 법 개정으로 5년 임대차 보호를 시행했을 때 임대료 상승분을 한꺼번에 반영해 임대료가 대폭 상승한 적이 있다. 그래서 오히려 임차인에게 부담으로 돌아와 우려스러운 것이다.
한편, 정부는 상가임대차 분쟁조정기구 설치를 각 지방자치단체에 의무화하는 내용도 이번 법 개정에 담을 계획이라고 한다. 임대차 보호기간 중에 발생할 수 있는 임대료 분쟁 등을 조정하기 위해서다. 실효성이 얼마나 있을지는 의문이지만 이는 매우 바람직한 정책이다.
하지만 상가임대료를 한꺼번에 4배씩이나 올려 갑질하는 임대인은 물론 비난받아 마땅하겠지만 이를 계기로 임대차 기간을 2배로 연장하여 10년 동안 임대인의 재산권을 제한하는 법 개정도 문제는 있다. <표-1>은 정부의 「상가건물임대차보호법」 개정 방향이다.
소유자의 자본적 지출도 임대료 인상원인
어쨌든 「상가건물임대차보호법」의 적용기한을 5년에서 10년으로 연장하게 되면 자영업자 입장에서는 자영업 특성상 한자리에서 장사한 지 3~4년은 지나야 단골도 생기고 장사도 자리를 잡기 때문에 좋아할 수 있다.
임대인 입장에서는 10년이라는 기간 동안 시대흐름에 맞는 업종도 바꿀 수 없고 임대료도 제한을 받게 되면 10년 동안의 자본적 지출은 임대인이 고스란히 부담해야하는 불이익도 있다. 이렇듯 정부가 임대인과 임차인 모두가 상생할 수 있는 정책을 내놔야 하는데 기간연장으로 임차인에게 유리한 정책만 내놓는 것은 형평에 맞지 않을 수 있다.
특히, 임대인 입장에서는 어떤 업종이 입점해 있는지, 임대료 수준은 어느 정도인지에 따라 건물의 가치가 달라지기 때 문에 매우 민감한 반응을 보인다. 계약 한 번에 향후 10년이 결정돼 버린다면 임대인 입장에서 아무래도 임대계약에 소극적일 수밖에 없다. 임대차 시장에서 임차인을 보호해야 한다는 점에서는 정부 정책에 전적으로 공감한다.
그러나 너무 한번에 5년에서 10년이라는 긴 기간을 연장하는 것은 임대인 입장에서 과도하다고 느낄 수 있기 때문이다. 지금 시행하고 있는 「상가건물임대차보호법」에서도 임차인을 보호하는 규정이 잘 되어있다.
「상가건물임대차보호법」 제정 취지와 임차인 보호제도
기존의 「상가건물임대차보호법」은 지난 2002년 처음 제정되었다. 이 법의 제정으로 임차인의 임차권이라는 개념이 처음 법적권리로 인정됐다.
특히, 「상가건물임대차보호법」은 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회·경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 「민법」에 대한 특례를 규정하고 있다.
「상가건물임대차보호법」에서 임차인은 임대인에게 5년간 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 보장되어 있고, 환산보증금 기준이하의 소규모 점포는 월세 임대료 인상률 상한을 예전에는 9%였으나 최근 5%로 인하하면서 전체 점포로 확대 시행하고 있다.
또한 이 규정의 적용을 받는 상가의 환산보증금 역시 서울지역의 경우 4억원에서 6억1000만원으로 확대했다. 여기서 전체 임대차 기간이 5년 이하일 때 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 상가건물소유자는 거절하지 못하도록 규정하고 있다.
물론 상가건물소유자가 바뀌어도 5년 계약갱신요구권을 보장하고 있다. 환산보증금은 ‘보증금 + (월세×100)’로 계산하며 월세 인상률 상한선 규정의 기준이 된다. 이들 상점은 임차보증금이나 월세를 올릴 때 기존 계약금의 5%를 초과해 증액할 수 없는 것이다.
뿐만 아니라 상가 임대차 관계를 등기하지 않아도 임차인이 건물을 인도받고 사업자 등록을 하면 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있는 권리가 발생한다. 대항력과 확정일자를 갖추면 해당 건물을 경매나 공매할 때 다른 후순위 권리권자보다 임대인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 생기는 것이다. 이렇게 이미 상가건물 임차인에 대한 법적 보호 장치가 마련되어 있다.
「상가건물임대차보호법」상 임차인 보호조항보다 구체적인 법률조항을 살펴보면 다음 10가지와 같다.
첫째, 「상가건물임대차보호법」 제10조 1항·2항·3항 본문 및 제10조의2에서는 “상가건물의 임대차에 대하여 적용하되, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니한다. 다만, 「상가건물임대차보호법」 제2조에서 정의하고 있는 적용범위는 계약갱신요구권에 관해서는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.”
둘째, 「상가건물임대차보호법」 제3에서 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”
셋째, 「상가건물임대차보호법」 제4조에서 “건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 일정한 자료의 열람 또는 제공을 요청할 수 있으며, 이때 관할세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.”
넷째, 「상가건물임대차보호법」 제5조에서 “대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인 또는 그 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융회사 등은 경매나 공매시 임차한 대지를 포함한 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정한다.”
다섯째, 「상가건물임대차보호법」 제6조에서 “임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.”
여섯째, 「상가건물임대차보호법」 제9조에서 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.”
일곱째, 「상가건물임대차보호법」 제10조에서 “임차인의 계약갱신요구에 대하여 임대인은 이 법에 규정된 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못하게 하고, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.”
여덟째, 「상가건물임대차보호법」 제11조에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그밖에 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.”
아홉째, 「상가건물임대차보호법」 제13조에서 “계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권, 월차임 전환시 산정률의 제한규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용하고, 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.”
열째, 「상가건물임대차보호법」 제14조에서 “소액임차인들의 경우에는 임대건물가액의 3분의 1의 범위 안에서 보증금 중일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정한다.”
이렇게 「상가건물임대차보호법」에서는 임차인의 보호규정이 잘 되어있다. 그럼에도 「상가건물임대차보호법」을 개정하여 임대차 기간을 현행 5년에서 10년으로 늘리려는 것은 매우 우려스러운 일이다. 그래도 만약 개정을 강행한다면 다음의 몇 가지 점을 고려하여 추진되어야 한다.
임대차 기간연장보다 자영업자·소상공인 성공가이드 역할을
첫째, 임대차 기간연장은 현행대로 유지하되 꼭 필요하다면 2~3년씩 기간을 두고 탄력적 연장하는 것이 바람직하다. 왜냐하면 임대차 시장에서 과연 5년 이상 버티는 자영업자가 얼마나 있는지 파악하고 대책을 세워야하기 때문이다.
임대차기간만 10년으로 늘린다고 해서 임차인 보호에 전부는 아니다. 임대차 기간연장이나 임대료 상승률 상한, 계약갱신청구권 보장도 중요하지만 더 중요한 것은 현행법으로 규정하고 있는 「상가건물임대차보호법」의 규정준수다.
현행법으로 정한 규정만 잘 지켜도 아무런 문제가 없을 텐데 이를 어기고 임대료를 4배나 올려달라고 하는 사람이 있기 때문에 문제가 발생한다. 따라서 법을 어기는 사람들에게는 지금보다 더 강한 처벌규정을 두어야 할 것이다.
자영업자 등 소상공인에 대한 지원정책을 늘려야
둘째, 자영업자 폐업률이 매우 높은 상황에서 계약갱신청구권을 연장하는 것보다 당장 자영업자에게 필요한 지원정책이 무엇인지 파악하고 지원해야 한다. 중소기업연구원 통계에 따르면 생계형 자영업자 생존률은 1년에 83.8%, 3년은 40.5%, 5년은 29.6% 등으로 3년부터는 절반 이상이 폐업을 하는 것으로 분석되었다고 한다.
특히, 자영업자들의 어깨를 무겁게 하는 요인에는 임대료상승이나 계약갱신청구 외에 최저임금 인상, 주 52시간 근무제 실시, 대출규제 강화 등도 만만찮은 문제로 꼽히고 있다.
또한 임대인이 신규 임차인과 계약을 할 때 마음대로 임대료를 올릴 수 있다는 점도 「상가건물임대차보호법」의 한계점이다. 그래서 임대차 기간이 연장된다면 대부분의 자영업자는 폐업을 하고 5년 이상 영업을 유지한 자영업자 위주로 정책의 실효성을 체감할 수 있을 것이다.
임대인의 자본적 지출 등은 장기저리융자로 지원확대해야
셋째, 임대차 기간이 10년으로 연장되는 경우 정부는 임대인에게 금융지원정책이나 세제지원정책을 지원해야 한다. 임대인 입장에서는 10년이라는 기간 동안 동일인에게 임대를 하면 임대기간 중 건물의 보수 등으로 자본적 지출이 발생할 경우 정부는 임대인에게 저리융자지원정책이 필요하며 스스로 임대료를 인상하지 않을 경우에는 이에 따른 소득세나 재산세 또는 양도세 등 최소한의 세제지원정책도 고려해 봐야 한다.
만약에 임대차 기간이 10년으로 연장되고 그 기간 내 자본적 지출이 발생할 경우 임대인은 분명 지출비용 만큼 임차인에게 전가할 수 있다. 따라서 이를 방지하기 위해서는 정부의 저리융자지원정책도 필요하며 임대료를 인상하지 않을 경우 최소한의 소득세 등 세제해택을 준다면 임대인 입장에서도 무리한 임대료인상을 하지 않을 것이다.
우리가 함께 살아가는 세상에서 가장 아름다운 것은 노블레스 오블리주로 사회적 책임과 의무를 다하며, 건강한 사람이 아픈 사람을 보살피는 것이다. 이번 정부의 「상가건물임대차보호법」 개정도 함께 살아가는 세상을 만들 수 있도록 임대인도 임차인도 모두가 만족할 수 있는 정책을 만들기는 어렵겠지만 양자가 모두 어느 정도 양보할 수 있고 이해할 수 있는 그런 정책을 고민하고 내 놓아야 할 것이다.
[프로필] 권 대 중
• 명지대학교 창의융합인재학부 학부장 • 명지대학교 부동산대학원 주임교수 • (사)대한부동산학회 이사장 • 국가공간정보위원회 위원/중앙지적위원회 위원/공인중개사 정책 심의위원회 위원/주택도시보증공사 경영자문위원/한국산업단지 공단 자문위원/한국건축도시관련단체 총연합회 공동회장
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