(조세금융신문=오종원 한국재무포럼 연구소장·회계사) 최근 들어 2018년 개정된 양도소득세 적용에 관하여 필자에게 문의하는 경우가 많다.
2018년 4월 1일 이후 다주택 보유자의 주택 양도시의 세금부담이 중과됨에 따라 다주택보유자의 경우에는 2018년 개정세법에 대한 올바른 이해가 특히 중요하다고 판단된다. 이번에는 대다수의 직장인이 가장 많은 관심을 가지는 주택 양도시 유익한 절세 Tip 몇 가지를 소개하고자 한다.
1. ‘조정대상지역’에 소재하는 1세대 1주택의 양도시 비과세 포인트
현행 세법상 국민의 안정적인 주거를 장려하기 위하여 투기목적이 없는 실거주 주택을 한 채 보유하다가 양도하는 경우 일정요건을 갖추면 양도차익에 대하여 비과세하는 규정을 두고 있는바 이를 ‘1세대 1주택 양도소득의 비과세’라 부른다. 여기서 비과세대상 ‘1세대 1주택’이라 함은 다음의 요건을 ‘모두’ 갖춘 주택을 말한다.
첫째, 양도일 현재 1세대가 국내에 보유하는 1주택의 보유기간이 2년 이상이어야 한다.
둘째, 해당 주택의 실제 양도가액이 9억원 이하이어야 한다.
셋째, 취득당시 ‘「주택법」 제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역*에 소재하는 주택’을 ‘2017년 8월 3일 이후’ 취득하고 2017년 9월 19일 이후 양도하는 경우에는 해당 주택의 양도시점에서 ‘주택의 보유기간 중 실제 거주기간이 2년 이상’ 이어야 한다.
*조정대상지역은 다음과 같다.
1. 서울특별시 : 전지역
2. 부산광역시 : 해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구ㆍ부산진구 및수영구, 기장군
3. 경기도 : 과천시ㆍ광명시ㆍ성남시ㆍ고양시ㆍ남양주시ㆍ하남시 및화성시(반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ 송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다)
4. 세종특별자치시: 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주 지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조 제2호에 따른 예정지역
<사례1>
2016년 7월 10일 나주택씨가 2억원에 구입한 1주택(조정 대상지역에 소재하지 않음)을 2018년 10월 20일 양도가액 9억원을 수령하고 나매수씨에 처분한 경우. 양도일인 2018년 10월 20일 현재 해당 주택을 2년 이상 보유하였고 양도가액이 9억원 이하에 해당하므로 양도차익 7억원에 대하여는 양도소득세를 비과세함.
<사례2>
2017년 8월 10일 나주택씨가 2억원에 구입한 1주택(조정 대상지역에 소재함)을 2019년 10월 20일 양도가액 9억원을 수령하고 나매수씨에 처분한 경우 양도일인 2019년 10월 20일 현재 해당 주택을 2년 이상 보유하였고 ‘2년 이상 실제 거주한 후’ 양도한 경우. 양도차익 7억원에 대하여는 양도소득세를 비과세함.
2. 2018년 4월 1일 이후 다주택자가 주택 양도시의 불이익
(1) 2주택 이상을 보유한 다주택자가 ‘조정대상지역에 소재하는 주택’을 2018년 4월 1일 이후 양도시 장기보유특별공제를 배제함.
(2) 2주택 이상을 보유한 다주택자가 ‘조정대상지역에 소재하는 주택’을 2018년 4월 1일 이후 양도시[기본세율(6~42%) + 10%(3주택 이상 보유자의 경우 20%)]의 중과세율을 적용함.
3. 양도소득세 계산시 양도자가 지출한 명도비용의 필요경비 인정
2018년 2월 13일 이후 부동산의 양도시 양도자가 부담한 명도 비용도 필요경비로 인정받을 수 있다.
4. 주택의 양도시 ‘자본적 지출과 양도비’에 대한 적격증빙 수취·보관의무의 폐지
종전에는 양도소득세 계산시 필요경비로 인정받기 위해서는 ‘자본 적지출과 양도비’에 대한 적격증빙서류(세금계산서,계산서,현금영수 증,신용카드매출잔표)를 수취·보관하여야만 하였으나 2018년 4월 1일 이후 양도하는 경우에는 적격증빙서류를 구비하지 아니하고 금융거래내역 등에 의하여 객관적으로 지출된 사실이 확인된다면 필요경비로 인정받을 수 있다.
[프로필] 오 종 원
• 한국재무포럼(kf-2.org) 연구소장
• 한국재무경영원 비영리법인/연구개발(R&D) 세무회계 전문위원
• 금융기관 본점 VIP센터 상속/증여 Tax-Planning 세무고문
• 국무총리실 산하 조세심판원, 사법연수원생 대상 출강
• 2009년 교육과학기술부장관 표창(연구개발 세무회계 발전공로)
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