(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 공사비 부담, 건설투자 감소 등으로 부동산 경기 침체를 겪고 있는 가운데 희소성을 내세운 단지들은 꾸준한 인기를 보이고 있다.
대표적으로 ▲물조망 아파트 ▲중대형 아파트 등이 희소성을 강점으로 분양시장은 물론 매매시장에서도 강세를 보이고 있다.
먼저 친수(親水), 친환경 입지를 가진 곳들이 지역 부동산시장에서 상당한 영향력을 발휘하고 있다. 특히 바다, 호수, 강 등과 접하고 있는 공간을 뜻하는 ‘워터프런트(water front)’ 입지의 아파트 단지가 수변 조망이 가능하고, 산책이나 여가를 즐길 수 있어 주거지로 인기를 끌고 있는데 최근 삶의 여유와 진정한 휴식이 더욱 중요한 가치로 자리잡고 있기 때문이다.
부동산 업계에 따르면 쾌적한 환경을 갖춘 워터프런트 아파트의 가치가 높게 평가받고 있다.
알투코리아부동산투자자문과 희림종합건축사사무소, 한국갤럽이 공동 연구를 통해 발표한 ‘2024 부동산 트렌드’를 살펴보면 향후 주택 결정 때 상품적 고려 요인으로 주택 가격이나 분양가, 시세 적정성이 1위를 차지한 가운데, 향(向)과 조망 등 전망이 2위를 차지했다.
실제로 부동산R114 자료를 살펴보면, 서울 내 3.3㎡당 집값은 서초구(7515만원), 강남구(7287만원), 송파구(5407만원), 용산구(5074만원) 순인데, 모두 한강을 접하고 있다.
특히 강남3구는 대표 부촌지역으로 한강 남측을 따라 최고가 아파트 단지들이 자리잡고 있다. 용산구도 마찬가지다. 한남동이 대표적인 워터프런트 지역으로 한강 조망이 가능한 초고가 주택이 즐비하다.
최근 조사에 따르면 서울 25개 구 중 올해 상승률이 가장 높은 곳이 성동구였는데, 한강과 공원의 힘으로 주거 가치가 상승했기 때문이라는 분석이 지배적이다.
특히 조망에 따라 같은 단지 내에서도 수억 원의 가격 차이가 발생하는 경우도 발생하고 있다. 실제로 서울 강남구 아크로리버뷰신반포 전용 78㎡의 경우, 양면 파노라마 한강뷰가 가능한 매물이 단지 내 더 큰 면적의 전용 84㎡보다 비싸게 시장에 나오고 있다. 또한 저층은 34억 6000만원부터 매물이 나오는데, 고층의 경우 45억원 선에 매물이 나온다. 지난해 7월에는 15층이 40억원에 거래된 바 있다.
인천광역시 송도국제도시 더샵센트럴파크 2차 전용 105㎡의 경우도 마찬가지다. 매매가가 10억 9000만~13억원 정도로 형성돼 있는데, 센트럴파크 호수공원 조망이 가능한 세대는 13억원 선이고, 조망이 나쁘거나 저층인 세대는 2억원 이상 가격이 낮게 형성돼 있다.
같은 지역 내에서 조망에 따라 집값 차이가 나는 경우도 있다. 서울 송파구 레이크팰리스 전용 135㎡의 경우 석촌호수 조망이 영구적으로 가능해 37억원까지 매물이 나온다. 저층의 경우 30억원대에 매물이 형성돼 있다. 이 면적은 35억 5000만원에 실거래가 성사된 바 있다. 인근에 호수 조망이 어려운 트리지움 전용 149㎡의 경우 전용 면적만 14㎡나 넓지만, 고층이 38억원 선에 매물이 형성돼 있다.
부산광역시에서도 이 같은 추세가 뚜렷하다. 해운대 바다 조망이 가능한 엘시티 전용 144㎡의 경우, 저층은 22억원선에, 조망이 가능한 고층은 47억원까지 매물이 나와있다. 올 7월 73층이 33억원에 거래된 바 있다.
반면, 인근 래미안해운대 전용 140㎡의 경우 매물이 14억~15억원 선에 형성돼 있다. 지난해 말 12층이 12억원에 거래된 바 있어 조망에 따라 매우 큰 차이가 있음이 확인됐다.
주목할 점은 워터프런트 인근 아파트 단지의 청약 경쟁률이다.
지난해 7월 분양한 전주 ‘에코시티 한양수자인 디에스틴’의 경우 1순위 청약 경쟁에서 에코시티 역대 최고 청약 경쟁률인 85대 1을 기록하며 모든 평형의 청약 마감에 성공했다. 세병호 인근 수세권 입지와 일부 조망권 확보 부각으로 6일 만에 완판에 성공한 것이다.
아울러 인근 ‘에코시티더샵2차’ 전용 84㎡의 경우 2016년 분양가가 2억 7980만원이었는데, 지난해 3월에는 6억 5000만원으로 8년 만에 2배 이상 가격이 올라 이목이 쏠렸다.
지난해 9월 분양한 ‘더샵 오창프레스티지’도 총 15만여㎡ 크기의 오창호수공원이 가까이 있다는 장점이 부각되며 평균 12.97대 1, 최고 44.81대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.
이와 더불어 서울 광진구에서는 3.3㎡당 1억 1500만원이 넘는 역대 최고 분양가를 기록한 포제스한강의 1순위 청약에서 평균 6.09대 1, 최고 25.35대 1의 높은 경쟁률을 보였다.
수세권 개발 입지의 최대 장점으로 탁 트인 수변 조망에 풍부한 녹지 인프라로 쾌적성까지 갖추게 되니, 지역 내 상급지로 평가받을 가능성이 높다는 것이다.
다음으로 중대형 아파트가 ‘귀한 몸’으로 떠오르고 있다. 공급이 줄면서 분양시장 침체에도 인기를 끌면서 중소형 아파트가 주도한 주택시장에서 중대형 아파트의 부활이 기대되고 있다.
1~2인 가구 등 소규모 가구의 증가로 생활 환경이 변화하면서 다운사이징 추세가 지속됐고, 이에 따라 중대형 아파트의 공급량이 크게 줄어든 상황이다.
그러나 중대형 아파트를 선호하는 수요는 꾸준히 있어, 최근 중소형을 앞선 가격 상승률을 기록하는 등 강세를 보이고 있다.
부동산R114에 따르면 중대형 아파트의 공급량은 현저히 적은 것으로 나타났다.
지난 5년간(’20~’24년) 중대형(전용 85㎡ 초과) 아파트 공급량은 전체 98만 6039가구 중 약 11.38%인 11만 2224가구에 불과했다. 공급이 가장 많았던 평형대는 중소형(전용 60~85㎡ 이하)으로 67만 3937가구(68.35%)였으며, 소형(전용 60㎡ 이하)은 19만 8279가구(20.11%)가 공급됐다.
중대형 아파트는 희소성 덕분에 가격 상승률에서 두각을 나타내고 있다.
같은 기간 전국 중대형 아파트의 매매가를 보면, 지난 2020년 1952만원에서 현재(‘24년 12월 13일 기준) 2323만원으로 약 19.01% 상승했다.
이는 같은 기간 아파트 평균 상승률인 9.41%를 크게 웃도는 수치다. 반면, 소형과 중소형은 각각 7.73%(1566만원→1687만원), 5.76%(1728만원→1828만원) 오르면서 평균을 밑돌았다.
수요는 늘어나는 추세다. 실제 중대형 아파트 매매거래 비율은 지난해 2022년 7.96%를 기록한 이후 2023년 10.92%로 증가했다.
지난해 10월까지의 매매거래량은 4만 5936가구로, 전체 거래건수(41만 2554가구)의 11.13%를 차지하며, 상승 흐름을 이어가고 있다.
분양시장에서도 중대형 아파트의 인기를 확인할 수 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 10월 서울 강남구 대치동에서 분양한 ‘디에이치 대치 에델루이’ 전용 94㎡는 1순위 청약에서 511대 1의 경쟁률을 기록했다.
지방에서도 중대형 아파트의 인기는 두드러졌다. 지난해 6월 전북 전주시 덕진구 송천동2가에 분양한 ‘에코시티 더샵 4차’ 전용 110㎡는 무려 970대 1의 경쟁률을 기록하며 수도권을 제외한 지역 중 가장 높은 청약 경쟁률을 보였다.
중대형 아파트는 공급이 부족한 상황에서 여전히 높은 수요를 유지하고 있어 희소성이 부각되고 있기 때문에 향후 부동산 시장 침체 속에서도 안정적인 투자처로 주목받을 가능성이 크다고 하겠다.
[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
•(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
•(전)네이버 부동산 상담위원
•(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트
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