(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 정부가 서울 27개 동에 민간택지 분양가 상한제 지역을 첫 지정한 지 한달여 만인 지난 12월 16일 고강도 부동산대책을 추가 발표하면서 어떤 부동산이 반사이익을 얻을지 관심이 모아지고 있다.
이번 규제의 핵심은 고가 주택에 대한 종부세(종합부동산세)를 강화하고 조정대상지역 다주택자의 경우 내년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여주는 주택 처분을 유도한다는 방향이다.
투기지역과 투기과열지구에서는 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 전면 금지되며 9억원 초과주택은 9억원 이하 부분은 LTV가 40%, 9억원 초과부분에 대해서는 LTV가 20%만 적용되는 등 주택담보대출에 대한 규제도 강화된다.
여기에 기존에 포함되지 않았던 민간택지 분양가 상한제 지역이 확대 적용된다. 서울에서는 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 포함한 13개구 전체 동(272개)과 노원·동대문 등 5개구 37개 동까지 대부분 지역으로 확대되며 경기도에서도 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개동이 신규 편입된다.
더불어 청약제도도 개편된다. 평형과 관계없이 분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년 간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년 간 재당첨이 제한되며 불법전매하다 적발되면 주택 유형에 관련 없이 10년간 청약을 금지하기로 했다.
부동산 정책이 나오자 실수요자 및 투자자들은 부동산 구입에 더욱 신중해진 상황이다.
업계에서는 고강도 부동산대책 추가발표 후폭풍으로 규제가 덜한 수익형 부동산이 각광 받을 것으로 보고 있다. 여기에 저금리 바람까지 불면서 투자금액이 큰 대형보다는 소액으로도 투자가 가능한 소형을 더 선호하고 있다.
대표적인 소액 수익형 부동산 상품으로 주거용 오피스텔, 생활숙박시설, 미군 렌탈하우스 등이 있는데 이들은 탄탄한 배후수요에 개발호재까지 갖춘 경우 미래가치도 노릴 수 있다.
먼저 정부의 연이은 부동산 규제로 아파트 시장이 먼저 상승이 멈추고 대신 주거용 오피스텔이 반사이익을 누리고 있다.
정부의 부동산대책이 아파트규제에 초점을 맞추고 있어 상대적으로 오피스텔의 경우 세금 및 대출 등 다양한 측면에서 규제 적용이 덜한 데다 최근에는 오피스텔이 아파트보다 설계가 뛰어나 프리미엄 형태의 주거시설 갖추고 있으며, 입지면에서는 아파트보다 월등히 뛰어나 아파트 투자에서 오피스텔 투자로 바뀌고 있다.
또한 오피스텔 투자의 수익률 역시 은행예금 수익률보다 2배 이상 높게 형성돼 있다는 점도 대체 투자상품으로 꼽히는 이유 중 하나다. 실제로 지난해 한국감정원 발표에 따르면 오피스텔 거래량은 지난해 18만 7498건으로 2017년 대비 5.51% 상승한 것으로 나타났다. 또 수익률은 전국 평균 5.46%, 최고 8.57%(광주)를 기록하면서 국내 시중은행의 평균 예금금리(1년 기준, 1.91%)보다 높았다.
최근 신규 분양시장의 움직임도 활발하다. 지난해 5월 분양한 오피스텔 ‘동탄 더샵 센텀폴리스’ 역시 최고 123대 1로 청약을 마감했는데 1만 3841건이 접수됐고, 평균 청약경쟁률은 12.34대 1로 선전을 이어갔다. 지난 12월 1일 접수를 마감한 ‘브라이튼 여의도’ 오피스텔은 849실을 분양하는데 2만 2000여명이 몰렸다.
브라이튼 여의도는 여의도업무지구(YBD), 광화문·시청 등 서울 중심업무지구(CBD)와 가까운 입지를 자랑하지만, 높은 분양가 때문에 흥행이 될지 애매하다는 평을 받았다. 전용면적 29㎡형의 분양가격이 4억원대, 가장 큰 면적인 전용면적 59㎡형의 분약가격이 8억원대다.
이 같은 오피스텔은 주택 수에 산정되지 않아 다주택자에 대한 규제를 피할 수 있다는 점이 주효했던 것으로 풀이된다. 또 청약통장이 필요하지 않다는 점도 인기 요인으로 꼽히는데 아파트의 경우 무주택자 우선공급에 따라 청약 기회가 크게 줄어든 상황이다.
생활형 숙박시설에 관심 쏠려
다음으로 생활형 숙박시설에 관심이 쏠리고 있다. 생활형숙박시설은 청약통장이 필요없고 전매가 자유로워 주목을 받고 있다. 흔히 생활형 숙박시설은 서비스드 레지던스(Serviced Residence)의 법적 이름으로, 흔히 레지던스로 줄여 부르기도 한다.
생활형 숙박시설은 호텔식 서비스가 제공되는 오피스텔 시설 정도로 해석할 수 있는데 객실 안에 거실과 세탁실, 주방 등을 갖추고 건물 안에 사우나·피트니스센터·수영장 같은 호텔 수준의 부대시설을 갖추어 이용객에게 호텔 같은 환경을 제공한다. 이처럼 생활형 숙박시설은 호텔식 서비스를 제공하면서도 객실 이용료가 호텔에 비해 저렴하기 때문에 외국인은 물론 내국인에게도 인기를 끌고 있다.
생활형 숙박시설이 인기를 끄는 가장 큰 이유로 투자자 입장에서 접근이 쉽다는 점 때문인데 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 청약 통장이 필요하지 않고 누구나 자유롭게 분양받을 수 있다.
전매제한 대상도 아니다. 주택으로 분류하지 않아 다주택자 규제에서도 자유롭다. 종합부동산세가 면제되고 양도소득세 중과대상에서도 제외된다.
최근 주거용 오피스텔 등이 공급과잉으로 수익률이 하락세인 반면 생활형 숙박시설의 수익률에 대한 기대감도 높아지고 있다. 숙박업이 가능하기 때문에 숙박업을 할 수 없는 오피스텔에 비해 수익성이 좋으며 주차대수 제한이 오피스텔의 2분의 1에 불과해 사업성도 나은 측면이 있다.
미군임대사업 다크호스로 부상
마지막으로 미군 렌탈하우스가 있다. 대한민국에 주둔하는 미군 렌탈하우스인데 경기 평택과 전북 군산 등이 주요 공급처다.
먼저 경기도 평택의 경우 캠프 험프리스 조성으로 주목을 받고 있는 지역이다. 미군 제7 전투비행단이 주둔 중인 오산공군기지가 북쪽으로 20㎞ 떨어져 있으며, 남쪽으로 80km거리의 서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 자리해 미군 주둔에 최적의 지역으로 평가를 받고 있다.
다음으로 군산이 미군임대사업의 다크호스로 뜨고 있다.
서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 배치돼 있어 인근 지역은 미군 렌탈하우스가 절대 부족한 실정이다. 더군다나 현재 군산 미공군 기지 확장공사가 한창 진행 중인데 오는 2020년 목표로 드론 전용 강화격납고(엄체호) 및 활주로 공사를 벌이고 있는 것으로 알려졌다.
미군뿐만 아니라 서울 용산, 인천 송도국제도시·청라국제도시 등 외국인들이 몰리는 도시의 외국인 특화 수요도 주목할 만하다.
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[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
• 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트
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