(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 최근 무섭게 분양가가 치솟는 아파트 대신 사통팔달의 교통망을 갖춘 서울 교통요충지 오피스텔이 주목 받고 있다. 특히 서울 교통요충지 오피스텔은 교통 편리성으로 실거주자와 투자자 사이에서 꾸준한 인기를 얻고 있다.
여기에 단지 인근의 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있어 1~2인 가구 및 직장인의 선호도가 높다. 부동산114에 따르면 지난해 6월 말 기준 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 연 5.04%, 서울은 연 4.74%를 보였다.
그럼에도 불구하고 입지와 배후 수요 등이 탄탄한 서울 주요 교통요충지 오피스텔에서는 임대 수요가 몰리는 현상도 벌어지고 있는데 대표적인 지역으로 서울 성동구 왕십리역, 청량리역, 공덕역, 서울역, 오류동역 주변이 있다.
먼저 왕십리역은 지하철 2·5호선과 경의·중앙선, 분당선에 이어 조만간 동북선 경전철이 개통되며 ‘퀀튜플(Quintuple)’ 역세권이 될 예정이다. 왕십리역부터 제기동역, 고려대역, 미아사거리역, 월계역, 하계역, 상계역까지 총 연장 13.4㎞를 잇는 동북선 경전철은 2024년 개통을 목표로 하고 있다.
다음으로 청량리역은 최근 가장 핫한 수익형 분양 핫플레이스로 떠오르고 있다. 청량리역 일대는 KTX, 분당선, 지하철 1호선, 경의중앙선, 경춘선이 지나며 지난해 사업이 확정된 수도권광역급행철도(GTX) C노선을 비롯해 예비타당성 조사가 진행 중인 B노선도 경유하게 된다.
최근 서울시가 발표한 제3기 도시철도망 구축계획을 보면 이 계획의 골자는 강북횡단선 건설로 양천구 목동부터 동대문구 청량리까지 지하로 가로지르게 되며 2021년 착공 예정이다.
또 왕십리와 노원구를 연결하는 동북선 경전철도 인접한 제기동역에 신설될 계획이다.
서울에서도 철도 노선이 5개 이상 지나는 퀀튜플 역세권은 흔치 않다. 지하철 5·6호선과 공항철도, 경의·중앙선이 지나는 공덕역은 2023년 신안산선이 개통되면 퀀튜플 역세권으로 거듭난다.
서울역은 지하철 1·4호선과 경의·중앙선, 공항철도에 GTX(수도권 광역급행철도) A노선, 신안산선 복선전철 등이 개통할 예정이다. 3중 환승역으로는 김포공항역, 종로3가역, 동대문역사문화공원역, 홍대입구역, 고속터미널역, 디지털미디어시티역, 상봉역, 신설동역, 회기역, 청량리역 등 10개 역이 있다.
마지막으로 서울에서 가장 저평가된 지역으로 오류동역이 손꼽힌다. 1호선 오류동역을 통해 신도림, 용산, 서울역, 종로3가 등을 1시간 이내에 접근이 가능하며 또한 7호선 천왕역이 도보 10분 거리로 이용할 수 있어 강남권 등 서울 핵심지역을 이동하기 용이하다.
경인로와 서부간선도로, 남부순환로 등 사통팔달의 교통 요지를 확보하고 있으며, 이를 통해 수도권 진출이 용이하고 김포공항과 인천공항이 인접해 있다.
추가 교통계획도 있다. 현재 추진 중인 GTX D노선(남부 광역급행철도)은 당아래~오류~강남~잠실구간 30.3㎞에 달하는 계획 노선으로 GTX B노선과 연계 시, 송도~잠실 구간의 통행시간이 39분으로 크게 단축될 전망이며 강남권역까지는 종전 1시간에서 10분대로 접근이 가능해진다.
광역철도의 중심이 될 영동대로 지하공간은 약 1조 3000억원 규모의 사업이 예상되며 GTX D노선 개발 시 6개 광역노선이 영동대로 지하공간을 관통하게 된다.
마지막으로 오피스텔 인근에 여러 노선이 지나는 역인 다중역세권은 앞으로 상업·주거 중심지로 거듭날 가능성이 커 공실률이 ‘제로’에 가깝다. 다만 신규 지하철 개통 계획은 정부의 예산 등을 고려해 예상보다 늦어질 수 있다는 점을 감안해야 하겠다.
서울 주요 교통요충지 오피스텔 현황
-오류동역-
● 오류동 아델리아 서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다.
1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드(가구 완비)로 설계된다.
전용면적 기준 21~29㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다.
1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다.
또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다.
서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다.
주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다.
이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다.
오류동 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다.
2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만 4139㎡ 부지의 행복주택 4개동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다.
오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행중이다.
-왕십리역-
● 렉스프리미엄 서울시 성동구 도선동에 케이디 종합건설(시공사)가 건설한 렉스프리미엄은 지하 2층~지상 18층 규모의 오피스텔(복층형) 217호실 및 상가 판매시설 14호로 구성된 오피스텔과 상가를 선착순 분양하고 있다.
1일 유동인구약 7만여 명, 고정 배후수요 6만여 명, 성동구 전체 30만여명의 수요를 흡수할 수 있는 역세권·대로변·항아리 상권을 모두 품은 완성형 상권에 자리할 예정이다.
또한 단지 주변 공시지가는 연평균 약 8%의 지속적인 상승세를 나타내고 있으며 상업지역 실거래가는 3.3㎡당 약 1억 2000만원~2억원 수준으로 알려져 있다.
이 같은 시세 상승은 왕십리 뉴타운조성 완료와 더불어 재개발 프로젝트 왕십리역세권 4구역 400세대 개발 추진(50층 주상복합단지 개발 추진 중)과 행당7구역 949세대 재개발 진행, 지하철 연장 및 신설, 성동구 육아종합지원센터 신설(2024년 예정) 등의 지역 내 개발호재에 기인하는 것으로 풀이할 수 있다.
따라서 바로 앞 버스정류장과 건널목이 구축돼 하루 24시간 유동고객을 상시 확보할 수 있는 대로변상권의 노른자 위 입지를 택한 렉스프리미엄 상가의 사업지 내 유사상가 전용면적 3.3㎡당 임대료는 대략 40~45만원으로 권리금도 3000만원~1억원 이상 수준에 달한다는 게 분양 관계자들의 전언이다.
실제 단지 주변아파트와 오피스텔, 상가 매매가는 동반 상승하고 있다. 분양관계자는 “여러 노선이 지나는 역은 앞으로 상업·주거 중심지로 거듭날 가능성이 커 공실률이 ‘제로’에 가깝다”면서 “쿼트러블(4중) 역세권 중심상권과 6000여 세대 왕십리타운 출퇴근 시민이 거쳐가는 버스정류장이 바로 앞에 위치한 대로변 상권, 한양대학교 상주인구 2만여 명, 성동구청과 교보생명의 방문 상주인원이 오가는 항아리상권 모두를 잡았다”면서 “탄탄한 배후 수요와 유동인구가 확보된 상권에 공급된 오피스텔과 신규 상가로 주목 받으며 저렴한 분양가 책정에 호평이 이어지고 있어 조기에 선착순 마감이 기대된다”고 전했다.
-동대문역사문화공원역-
● 동대문 오팰리오 서울 3대 업무지구 중 하나인 CBD(중구, 종로구 일원)에 들어서는 ‘동대문 오팰리오’가 분양중이다.
‘동대문 오팰리오’는 서울 중구 오장동 139-7번지에 지하 3층~지상 13층, 총 75실로 조성된다. 도시형 생활주택은 전용 19.04㎡형 3실, 22.31㎡형 6실, 29.48㎡형 12실, 39.69㎡형 6실 등 27실이 공급되고, 오피스텔은 전용 18.12㎡형 36실, 22.63㎡형 6실, 29.95㎡형 6실 등 모두 48실이 공급된다.
도시형 생활주택과 오피스텔 모두 40㎡ 이하 소형면적으로 구성돼 1~2인 가구의 임차수요를 흡수할 것으로 전망된다. 서울 4대문 안 중심업무지구에 들어서는 만큼 풍부한 배후임대수요가 기대된다.
동대문 오팰리오가 들어서는 동대문 일대는 약 75만명에 이를 것으로 추정되는 중심업무지구 직장인과 동대문 패션산업 종사자를 배후임대수요로 품고 있기 때문이다.
풍부한 생활 인프라도 단지 가까이서 누릴 수 있다. 동대문 패션타운 관광특구와 인접해 풍요로운 쇼핑생활을 누릴 수 있고 중부시장, 방산종합시장, 동대문종합시장 등 재래시장도 손쉽게 이용할 수 있다. 또한 세운 재정비촉진지구 정비사업으로 향후 더욱 쾌적한 생활환경이 구축될 것으로 보인다.
서울 도심권에 위치한 만큼 우수한 교통망을 자랑한다.
도보 3분 거리에 지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역이 있고 2·5호선 을지로4가역, 1호선 종로5가역도 가까워 걸어서 지하철역을 이용할 수 있는 트리플 역세권이다.
‘동대문오팰리오’는 소형주거상품이지만 1~2인 가구를 겨냥한 특화설계가 눈에 띈다. 타입별로 1룸, 1.5룸, 2룸 등 맞춤설계를 적용했고 게다가 오피스텔 일부세대에는 다락층을 조성해 공간 활용도를 높였다. 여기에 스타일러(일부세대)까지 갖춘 풀퍼니시드 시스템을 적용, 입주민의 주거편의를 도모하고 있다.
[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
• 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트
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