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[전문가칼럼] 대기업·도시 재생사업·국제업무지구 덕 좀 볼까?

 

 

 

(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 대기업 투자, 도시 재생사업, 국제업무지구 조성 등 후광효과가 기대되는 지역에서 공급되는 부동산이 주목을 받고 있다.

 

먼저 부동산 시장에서 삼성, LG, SK 등 대기업 후광효과를 누릴 수 있는 지역이 강세를 보이고 있다. 풍부한 일자리 조성을 통해 인구가 유입되고 계열사 및 협력업체의 이주 등 낙수효과까지 누릴 수 있어 임대수요의 확충은 물론 투자가치에 긍정적으로 작용하기 때문이다.

 

이 같은 대기업 후광 효과는 아파트 등 주택에만 해당되지 않는다. 오피스텔 등 대체 주거시설은 물론 지식산업센터, 소형 오피스 등 업무시설이나 상가 등 수익형 부동산 역시 대기업 후광효과를 받고 있다.

 

계열사, 협력업체 등의 입주가 시작되면 임차수요가 크게 확장되고 교통, 인프라 등 비즈니스 여건까지 대폭 개선된다. 여기에 고소득 연봉에 구매력 높은 근로자 수요가 확보되면서 상권 활성화 및 수익률 상승도 기대할 수 있기 때문이다. 경기 평택 고덕국제신도시 등이 대기업 후광효과가 두드러지는 대표적인 지역으로 꼽힌다.

 

삼성전자는 반도체 사업장인 평택캠퍼스에 약 180조원의 투자 계획에 이어 올해 38조 추가 투자 의지를 밝혔다. 평택 고덕국제신도시는 대기업 직접 투자의 규모와 안정성 측면에서 확실한 가치 상승 요소를 품고 있다고 할 수 있다.

 

업계에 따르면 경기 평택시의 초창기 분양에 나선 지식산업센터 상품은 현재 100% 분양 완료된 상태다. 삼성 평택캠퍼스를 비롯한 다양한 산업단지들이 가까이 위치해 있다는 점이 흥행의 주요 원인으로 분석됐다. 실제 지난 2018년 2월 삼성 평택캠퍼스 인근에 분양한 ‘에스타워 고덕’은 계약 2주만에 모든 분양 물량이 완판되기도 했다. 인천 송도 역시 삼성바이오로직스, 셀트리온 등 투자를 밝힌 대기업 효과를 거두고 있다.

 

올해 4월 인천 연수구 송도국제도시에서 분양한 ‘아크베이 스트리트’ 상업시설은 7월 현재 계약을 100% 완료됐다. 그 외 대기업 후광효과를 보는 지역으로 용인 처인구 원삼면, 천안·아산 지역, 충북 청주 등이 있다.

 

 

 

다음으로 대규모 도시 재생사업 후광효과가 있다. 대표적으로 서울 을지로 세운상가 일대를 재개발하는 '세운재정비촉진지구(이하 세운지구)' 일대 분양시장이 눈길을 끌고 있다. 세운 재정비 촉진사업은 2006년 재정비 촉진지구로 지정된 후 몇차례 계획이 변경됐고, 2011년 ‘다시 세운’ 도시재생 프로젝트를 실행하면서 활기를 되찾기 시작했다. 이후 올해 4월 전체 지구 중 절반 가량의 도시재생을 추진하는 계획이 발표되며 본격 개발에 착수할 예정으로 알려졌다.

 

이렇듯 노후도심이었던 세운재정비 촉진지구는 서울 사대문 안 최대 재정비 사업으로 재개발이 완료될 경우 대규모 주거단지를 이루게 된다.

 

최근 일대에 분양한 주거나 숙박단지들이 잇따라 흥행에 성공, 향후 모습을 드러낼 단지들에 수요자 관심이 집중되고 있다. 지난해 6월 서울 중구 세운 지구에 분양한 도시형 생활주택 '세운 푸르지오 헤리시티'는 총293가구 모집에 3133건이 접수, 최고 34.88대 1(평균 10.69대 1) 경쟁률을 기록한 바 있다.

 

그해 8월 선보인 도시형 생활주택 '힐스테이트 세운 센트럴'도 487가구 모집에 총 697건이 몰려 최고 51.3대 1(평균 13.9대 1)의 경쟁률을 이뤄냈다. 또 최근 분양한 '세운 푸르지오 헤리시티' 아파트 역시 141가구(특별공급 제외) 모집에 4126건이 몰려 1순위 평균 29.26대1의 경쟁률을 보였다.

 

서울 4대문 안에 자리한 마지막 대규모 개발지인 만큼 편리한 주거환경을 누릴 수 있을 뿐만 아니라 미래가치에 대한 기대감도 높아 수요자 및 투자자에게 높은 관심을 끌고 있으며 특히 청약시장에서 높은 경쟁률을 기록하기 어려운 도시형 생활주택으로는 이례적인 결과라는 평가다.

 

서울시 자료에 의하면, 세운지구 전체 구역 사업 완료시 총 3885세대에 달하는 대규모 주거타운이 조성된다. 또 대부분 현대건설이나 대우건설 등 대형 건설사가 짓는 브랜드 단지인 만큼 일대가 고급 주거타운으로 탈바꿈할 전망이다.

 

이런 분위기에 힘입어 인근 집값 역시 상승세를 보이고 있다.

KB부동산 시세에 따르면, 서울 중구 남산센트럴자이(2009년 12월 입주) 전용 82㎡ 평균 매매가는 지난 1년간 무려 1억8500만원(8억5500만원→10억4000만원) 정도의 상승세를 보였다.

 

남산 롯데캐슬 아이리스(2011년 11월 입주)도 전용 44㎡ 매매 시세가 1억3000만원(6억7000만원→8억원) 상승했다. 사실 세운지구는 서울 3대 업무지구인 광화문중심업무지구(CBD)가 인접해 시청·종로·광화문으로 출퇴근이 용이하며, 서울 지하철 1·2·3·4·5호선을 도보로 이용할 수 있다.

 

이에 따라 해당 지구 개발이 완료될 경우 강북 대표 고급 주거타운으로 거듭날 것으로 추측되는 만큼 신규 분양 단지를 눈여겨볼 필요가 있다는 게 업계 시선이다.

 

세운재정비 촉진사업 후광지역에서도 공급된 생활(형)숙박시설도 최근 분양 완료되었다. 서울 중구 필동1가 43-1 일원에 지하 2층~지상 20층, 총 455실 규모로 건설 중인 ‘빌리브 아카이브 남산’ 생활숙박시설도 최근 분양이 완료됐는데 충무로 PFV가 시행, 신세계건설이 시공하는 이 건물은 약 1만4000건의 청약 접수 이후 전실 계약을 마무리했다.

 

마지막으로 대규모 업무지구 조성에 따른 후광효과가 있다. 국제업무지구는 업무기능은 물론 주거기능도 겸하고 있어 지구 조성에 따른 후광효과에 대한 기대감이 크다. 국제업무지구는 대부분 서울 도심이나 대규모 택지개발지구, 경제자유구역 등 해당 지역의 요충지에 조성돼 지역 개발을 선도하게 될 전망이다. 대표적인 지역으로 서울 용산구가 있다. 미래 10년 개발을 담은 용산 지구단위계획의 구체적인 윤곽이 서서히 드러나면서 용산정비창 일대 국제업무지구 부지와 캠프킴 일대 땅에 시선이 모아지고 있다.

 

최근 서울시에 따르면 서울시는 올해 하반기 코레일(옛 한국철도공사)과 SH공사(서울주택도시공사)가 용산정비창을 국제업무지구로 공공 개발하는 것을 추진하는 내용을 담은 국제설계공모를 진행할 계획으로 알려졌다.

 

서울시는 지난 5월 말 제9차 도시·건축공동위원회를 열어 ‘용산철도병원 부지 특별계획구역 지정 및 세부개발 계획안’을 수정 가결했고, 이어 지난 6월 1일 용산구는 용산 지구단위계획 재정비 결정안을 열람 공고했다. 지구단위계획은 구체적인 개발 가이드라인이다.

 

지난 2010년 확정된 기존 지구단위계획을 재정비해 11년 만에 변경안이 나온 것으로, 오랫동안 멈춰있던 용산구 일대 개발에 다시 시동이 걸렸다는 해석이 나오고 있다. 이번 변경 안에는 용산구 한강로1가 1-1 일대 캠프킴 부지와 한강로3가 65의 154 용산철도병원 부지가 특별계획구역으로 새롭게 지정됐다.

 

현재 자연녹지지역으로 분류된 캠프킴 부지를 일반상업지역으로 상향해 상업·업무공간을 개발하고, 주민지원시설(공공청사)와 한강변 오픈 스페이스를 설치하는 게 골자다. 철도병원 부지에 지하 6층~지상 최고 34층, 685가구짜리 주상복합건물을 조성하고 철도병원 기존 건물을 용산 역사박물관으로 리모델링하는 세부개발계획안도 이번 변경안에 반영됐다.

 

부동산 업계에서는 용산철도병원의 주상복합건물 건립과 용산정비창 국제업무지구 개발계획이 함께 작동하기 시작하자, 주요 시설인 ‘종합병원’ 건립에도 관심을 보이고 있다.

 

올해 하반기 국제설계공모를 거쳐 내년 상반기 구체화된 용산국제업무지구 조성계획이 나오면, 용산구 내 종합병원 건립 계획도 다시 추진될 것이란 관측에서다. 사실 용산철도병원 부지를 주상복합으로 개발하는 방안과 정비창 국제업무지구 부지에 종합병원을 짓는 방안은 맞교환된 것이다.

 

국제업무지구 내 대규모 종합병원 건립이 실제 추진되면 서울 부동산 시장 뿐만 아니라 병원 규모 확장을 노리는 서울과 수도권 일대 대형 병원 경쟁 등에도 여러 영향을 줄 것이라는 게 업계의 시각이다. 현재 서울대병원, 세브란스병원, 서울아산병원, 차병원 등 주요 병원들이 경쟁적으로 분원 설립에 나서며 세 확장을 노리고 있는 상황이다.

 

하지만 이후 용산 국제업무지구 개발 사업은 글로벌 금융위기로 인한 부동산경기 침체와 자금난 등 악재가 겹치면서 사실상 무산됐다. 이후 박원순 전서울시장이 2018년 여의도·용산 마스터플랜을 발표하며 서울시가 다시 개발에 속도를 내는 듯 했으나, 주택 시장 불안에 대한 우려와 현 정부의 부동산정책 기조 등을 이유로 계획은 곧 전면 보류됐다.

 

그러다 지난 4월 오세훈 서울시장 취임 이후 용산 개발 밑그림이 발표되면서 다시 변화의 바람이 불기 시작한 것이다. 최근 아파트 규제와 저금리 기조로 수익형 부동산 등의 인기가 높아지고 있는데 위에서 언급한 후광효과를 보는 지역을 눈여겨 보면 알짜부동산을 선점할 수 있을 것으로 보인다.

 

 

 

 

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
 
• 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
 • 전) 네이버 부동산 상담위원
 • 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

 

 

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