(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 기해년(己亥年) 새해가 밝았다. 60년 만에 돌아온 황금돼지해이기도 한 기해년에도 아파트에 대한 규제가 이어져 유망지역 수익형 부동산의 강세는 지속될 것으로 보인다.
초강력 아파트 규제로 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산이 주목을 받고 있다. 특히, 서울 가산동이나 경기 판교 신도시 등에 조성된 테크노밸리 인근에 분양되는 수익형 상품들이 주목받고 있다. 테크노밸리에 입주한 기업 근로자들이 주변 지역에 상주해 배후 수요가 탄탄하기 때문이다. 업계에 따르면 테크노밸리 인근에서 분양되는 오피스텔 수익률이 높다고 평가하고 있다.
부동산114 자료에 따르면 2018년 6월 기준으로 G밸리(구로와 가산디지털밸리)가 있는 서울 구로구와 금천구 오피스텔 수익률은 각각 연 5.23%, 연 5.73% 선으로 송파구(연 4.49%) 종로구(연 4.81%)보다 높은 수준이다.
광교테크노밸리 인근에 있는 ‘광교더로프트’ 수익률은 연 7.72%에 달한다. 청약 인기도 높은 편이다. 타 지역 오피스텔의 경우 수익률 하락 우려 속에 테크노밸리 인근은 높은 수익률로 주목 받고 있다. 테크노밸리는 정부 주도하에 조성되는 산업 클러스터로 입지가 우수하고 밀집된 기업 종사자들을 오피스텔 배후수요로 삼을 수 있다.
부동산114에 따르면 동탄 테크노밸리가 위치한 경기도 화성시 임대수익률은 5.35%(2018년 6월 기준)인 것으로 나타났는데 서울 3대 업무지구로 오피스텔 임대 수요가 많은 서울 강남구(4.63%)보다 높은 수준이다. 이처럼 테크노밸리 인근 오피스텔 임대수익률이 상대적으로 높은 주요 원인으로는 안정적인 배후수요가 꼽힌다.
조성 앞둔 주요 테크노밸리 현황
판교 테크노밸리의 경우 1300여개 기업이 입주했고 배후수요만 약 7만여 명에 달하는 것으로 알려졌다. 특히 지식기반산업 특성상 연구원이나 대기업 임직원 등 고소득·고학력 전문분야 종사자 비중이 높아 안정적인 임대수익도 기대할 수 있다.
3기 신도시 포함, 떠오르는 ‘계양테크노밸리’
가장 최근에 선정된 ‘계양테크노밸리’가 3기 신도시에 포함되면서 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 귤현동과 동양동 공인중개사무소에 따르면 2016년 계양구가 추진하는 서운산단이 착공한 이후 꾸준했던 토지 매입 문의가 최근들어 늘었다.
계양테크노밸리 일대 토지는 논의 경우 3.3㎡당 55만~80만원 수준으로 50만원대는 이미 다 빠졌으나 아파트는 3.3㎡당 900만~1,000만원 선으로 아직까지는 큰 변동이 없다. 하지만 매물로 내 놓은 사람들이 다시 거둬들여야 하는지 문의가 쇄도하는 상황이다.
인천 계양구 귤현·동양·박촌·병방동 일원에 3.35㎢ 규모로, 2026년까지 한국토지주택공사(LH)와 인천도시공사(IMCD)가 참여하는 계양테크노밸리는 상암~마곡~계양~부평~남동~송도의 신(新)경인산업 축을 연결한다. 제조업 중심의 산업구조를 지식산업으로 전환시켜 양질의 일자리를 창출하고, 충분한 문화·여가 공간과 교육·보육·공공서비스 등 양호한 생활환경을 갖춘 직주근접형 자족도시로 조성될 예정이다.
계양테크노밸리는 가용 용지의 절반에 가까운 0.9㎢(27만평)의 자족용지를 확보하여 정보통신·디지털콘텐츠 등의 첨단산업 생태계를 조성하고 기업유치와 창업 등 10만개의 일자리를 공급할 계획이다. 이는 타 지구보다 월등하게 높을 뿐만 아니라 판교의 1.4배에 달하는 규모다.
양호한 생활환경과 안전하고 편리한 교통망을 만들어 첨단기업 유치와 종사자를 유인할 수 있는 생활 SOC도 설치할 계획이다. 우선 청년들의 라이프 스타일과 취향을 고려한 복합문화시설, 청소년미디어센터, 커뮤니티센터 등의 문화·여가 공간이 충분히 조성된다.
신혼희망타운·행복주택·창업지원주택 등 청년들을 위한 1만 6500호의 주거시설이 공급되며, 접근성이 좋은 학교·공원 인접지역에 기존 주민도 이용이 가능하도록 국공립 어린이집과 유치원 32개소를 조성하는 등 워라밸(Work and Life Balance) 실현이 가능한 직주근접형 도시로 조성한다.
우수한 입지여건을 살려 서울 서·남부권과 접근성을 높이기 위해 박촌역~김포공항까지 S-BRT(Superior BRT) 신설, 공항고속도로 전용 IC를 신설하는 등 다양한 교통대책을 마련하여 김포공항 6분, 여의도 15분, 신논현역까지 40분내 접근이 가능해져 입주민과 지역 주민들이 교통 편익도 검토되고 있다.
계양테크노밸리는 또 다양한 산업과 기능이 유기적으로 연계하는 교류·소통의 중심지 및 스마트 도시로 조성된다. 중앙공원과 남북의 녹지축을 중심으로 공원 및 교류소통·문화·교육시설 등을 연계하는 교류·소통의 중심지로 만들고, 미세먼지와 도시열 저감 등을 위해 안개분사 및 수소전기버스 도입 등도 준비하고 있다.
테크노밸리 분양 성적 ↑ ‘1인 가구’ 증가 덕?
주요 테크노밸리의 분양 성적도 눈여겨 볼만하다. 지난해 3월 광교 테크노밸리 인근에 선보인 ‘광교 더샵 레이크시티’ 오피스텔은 1805실 모집에 9847건이 접수돼 평균 5.5대1, 최고 26대1의 높은 경쟁률로 전 호실이 마감됐다.
테크노밸리 후광지역 오피스텔이 각광을 받으면서 덩달아 단지내 상가도 주목 받고 있다. 오피스텔 입주자들이 테크노밸리 등에 종사하는 1~2인 가구의 젊은 층이다 보니 소비력이 왕성한 수요층을 고정 고객으로 확보할 수 있고, 아파트 단지 내 상가에 비해 업종선택도 자유로워 임차인 유치도 수월하기 때문이다.
소형 오피스텔 단지 내 상가의 경우 소비력이 왕성한 20~30대 1인 가구의 젊은층을 고정 배후수요로 두고 있어 매출에 긍정적이다. 또한 오피스텔 단지 내 상가는 대부분 상업, 업무, 준주거 등의 지역에 자리하고 있다 보니 주거지역을 중심으로 위치한 아파트 단지 내 상가에 비해 업종선택이 자유롭고, 유동인구 확보에도 수월해 임차인 유치에도 수월한 편이다.
이에 아파트 단지내 상가에 비해 기준시가 상승폭도 높게 나타나고 있다. 실제 2017년 국세청 오피스텔·상업용 건물기준시가 고시대상자료를 보면 서울 강동구 명일동의 ‘한화오벨리스크 스위트’ 오피스텔 상가 1층의 경우 지난 1월 기준시가가 ㎡당 424만 8000원으로 지난해(㎡당 406만 6000원) 보다 4.47% 상승했다. 이 기간 동안 인근 명일동의 ‘명일한양’ 단지내 상가 1층은 0.6%(㎡당, 99만 2000원→99만 8000원) 상승에 그쳤다.
요컨대, 최근 오피스텔 등 수익형 부동산의 수익률 하락으로 상대적으로 수익률이 높은 지역이 투자처로 각광을 받고 있으며 테크노밸리는 고용창출은 물론 지역경제에 미치는 경제적 파급효과가 커 후광지역 오피스텔 등 임대수요나 상권활성화에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.
테크노밸리 후광지역, 분양 중인 수익형 부동산은 어디?
■ 인천 계양테크노밸리/일산테크노밸리
김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티…오피스텔·상가
동서건설(주)이 공급하는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’는 경기도 김포시 풍무동 202-1번지 일대에 들어서며 전용면적 21~45㎡, 지하 5층~지상 14층, 총 567실로 지역 내 최대 규모의 랜드마크 오피스텔이다.
이 오피스텔은 단지의 규모, 우수한 상품성, 뛰어난 인프라와 개발호재 등의 다양한 특장점으로 실수요자를 비롯한 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. ▲초대형 CGV 멀티플렉스 예정 ▲주거 쾌적성을 위한 중앙광장과 옥상정원 ▲북카페, 비즈니스 룸, 힐링 및 휘트니스 존 등 다양한 커뮤니티 ▲713대 자주식 주차장 등이 단지 내 조성된다.
생활인프라도 빼어나다. 인근에 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있고, 김포시청, 김포경찰서 등의 행정 인프라와 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있다.
특히 2019년 7월 김포도시철도의 풍무역(가칭)이 단지 인근에 들어설 예정이다. 개통이 완료되면 공항철도와 지하철 5·9호선과 연계해 서울과의 접근성이 대폭 향상될 것으로 보인다. 이 외에도 올림픽대로 이용 시 여의도(20분 대), 강남(40분 대)등 서울 주요 도심으로의 이동이 원활하다. 이 오피스텔은 계약금 10%, 중도금 60% 무이자 혜택과 2020년 11월 입주예정이다. 상가는 계약금 10%, 중도금 40% 무이자 혜택이 주어진다.
■ 구리/남양주 테크노밸리
구리갈매1차 대방디엠시티…오피스텔
대방건설은 ‘구리갈매1차 대방디엠시티’ 오피스텔을 선착순 계약 중이다. 단지규모는 원룸(20A, 20B, 26C) 209실과 투룸(35D, 35E, 35F) 147실로 총 356실 대단지로 구성되어 있다.
입주는 2019년 12월 예정이다. 이 단지는 인근에 갈매중앙공원이 조성된 갈매천이 흐르고, 반경 1km 이내 거리에 갈매수목학습원, 체육공원, 근린공원 등이 위치해 이용하기도 쉽다. 구리갈매 대방디엠시티는 입지가 좋다는 평가다.
먼저 경춘선 갈매역 초역세권이며, 갈매역까지 직선거리 약 150m로 갈매역 도보권 이용이 가능하다. 갈매역은 서울 신내역까지 단 한 정거장 차이며, 서울(서울시청 기준) 도심 북동측 약 14㎞ 지점에 위치해 서울과의 접근성이 좋은 공공주택지구이다. 교통편도 좋다.
구리-포천 고속도로로 세종시까지 한 번에 이동할 수 있는 것은 물론 서울 외곽순환고속도로와 북부간선도로 등 수도권 이동에도 용이한 입지에 있으며, 갈매-잠실간 광역버스 개통, 경춘선 별내역의 8호선 연장(예정) 등 다양한 대중교통 호재도 있다. 게다가 서울과학기술대, 서울여자대, 삼육대가 인접해 있다.
■ 광교테크노밸리
광교중앙역 SK VIEW…오피스텔·상가
SK건설은 최근 광교신도시 내(경기도 수원시 영통구 이의동 1348 일대) ‘광교중앙역 SK VIEW’ 복합시설을 분양 중이다. 광교중앙역 SK VIEW는 대지면적 8058㎡, 연면적 5만 6197㎡이며, 지하 4층~지상 10층 2개 동으로 구성된다.
오피스텔은 신혼부부 등 2~3인 가구가 거주할 수 있도록 투룸과 쓰리룸으로 설계됐으며, 섹션오피스는 15평 안팎의 소형으로 꾸며졌다. 근린생활시설은 접근성과 가시성이 뛰어난 3면 개방 설계가 도입된다. 이 복합시설은 신분당선 연장선 광교중앙역이 걸어서 5분 거리의 역세권으로, 서울 강남까지 30분대 진입이 가능하다.
역 주변에는 환승센터가 있어 광역버스와 다수의 버스를 이용해서 서울과 주변지역 이동이 편리하다. 도청로 건너편에는 광교테크노밸리가 있다. 또 단지 주변으로 경기도청, 경기도의회, 경기도교육청 등이 들어서는 신청사가 2020년 입주할 예정이다.
수원지방법원, 수원고등법원, 수원지방검찰청 등의 광교법조타운과 컨벤션홀, 호텔, 백화점, 아쿠아리움 등의 수원컨벤션 센터도 각각 조성될 예정이다. 단지 주변으로 아주대학교, 경기대학교도 위치해 있다. 광교호수공원 등 주변 녹지공간이 풍부해 쾌적한 주거환경이 돋보인다.
■ 양주테크노밸리
의정부역 베스트뷰…오피스텔·도시형 생활주택
경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양 중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번 출구 도보 2분 이내)로 지난 12월 준공한 후분양 수익형 상품이다.
수익형 부동산 전문 임대관리 기업인 앱스하우스와 10년간 임대관리 위탁계약을 체결해 임대수익을 보장해 준다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 의정부역 베스트뷰는 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연 환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다.
세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관, CGV, 의정부 예술의 전당, 의정부종합운동장 등의 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주 여건이 조성돼 있다.
특히 의정부 최중심 입지에 들어서 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(양주-수원간)과 SRT 의정부역(2024년), 동부간선도로 전 구간 지하화 사업(2026년 완공 예정)주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다.
[프로필] 장 경 철
• 부동산일번가 이사
• 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트
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