(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 한국은행이 2개월 연속 기준금리를 깜짝 인하하면서 오피스텔, 생활(형)숙박시설(레지던스) 등 수익형 부동산 시장에 온기가 돌지 주목된다. 다만 정부의 대출 규제로 수요자가 금리 인하를 체감하기는 어려워 부동산 시장 관망세가 좀 더 이어질 수 있다는 분석도 나온다.

한은 금융통화위원회는 11월 28일 기준금리를 연 3.25%에서 연 3.0%로 0.25%포인트 낮췄는데 지난 10월에 이어 두 차례 연속 인하다.

금리 인하 추세에 규제 완화 등이 맞물리며 대표적 수익형 부동산인 오피스텔 시장에 대한 관심도 조금씩 커지고 있다.

2개월 연속 기준금리 인하 수익형 부동산 미치는 영향

[자료=업계종합]

한국부동산원 자료에 따르면 서울 오피스텔 매매가는 지난 8월 전월 대비 0.03% 올라 2년 만에 반등한 이후 3개월 연속 상승세를 타고 있다. 9월 0.02%, 10월에는 0.03% 올랐다. 지난 10월에는 전용면적 40~60㎡ 중소형 오피스텔에 수요가 몰리며 매매가가 전월 대비 0.06% 뛰었다.

오피스텔 수익률도 상승세다. 지난 10월 전국 오피스텔 수익률은 5.41%를 기록했다. 2020년 6월(5.44%) 후 4년 4개월 만에 가장 높은 수치다. 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔 수익률은 5.84%에 달했다.

정부의 규제 완화도 속속 이어지고 있다. 오피스텔을 포함한 비아파트와 관련한 규제를 완화해 왔다. 일례로 앞서 8‧8 대책에서 전용면적 60㎡ 이하 신축 오피스텔을 구입하면 취득세‧종합부동산세‧양도소득세 산정 시 주택 수를 제외하는 기간을 2027년 말까지 연장하기로 했다.

그동안 전용 120㎡를 초과하는 오피스텔은 바닥 난방을 할 수 없었으나 국토교통부는 이 같은 규제를 폐지하기로 했다.

도시형 생활주택의 경우도 규제를 완화하고 있다. 도시형 생활주택은 도시에서 전용면적 85㎡ 이하 규모에 해당하는 공동주택을 300가구 미만으로 공급하는 유형을 말한다.

아파트보다 단지 규모가 작고 규제가 적은 데다 인허가와 분양 절차가 간단해 비교적 빠르게 공급할 수 있다는 장점이 있다. 소형주택‧단지형 연립주택‧단지형 다세대주택 등 세 가지 유형 가운데 소형주택은 가구별 주거 전용면적을 60㎡ 이하로 제한했는데, 정부가 이 면적 제한을 풀기로 한 것이다.

또 생활숙박시설은 오피스텔로의 전환을 손쉽게 할 수 있도록 복도 폭, 주차장 관련 규제를 완화했다.

업계에서는 공통적으로 최근 수익형 부동산에 대한 각종 규제가 사라지고 금리 인하 기대가 커지며 침체했던 시장이 회복세를 보고 있다.

금리가 인하되면서 오피스텔 가격이 상승할 것이라는 기대에 수요가 늘어나고 있으며 비아파트가 거의 공급되지 않고 있는 상황도 긍정적으로 작용하고 있다고 업계는 분석했다.

상가나 오피스 등 상업용 부동산은 공실 리스크가 상대적으로 낮은 프라임 오피스와 최근 바닥난방 규제가 풀린 오피스텔의 시장 환경은 다소 개선되겠지만 온라인 위주의 유통환경 변화와 공실리스크가 큰 상가들은 내년에서 시장환경이 밝지는 못하다고 전망된다.

기준금리 인하에도 수요자가 실감하는 대출 금리 인하가 얼마나 이뤄지는지가 관건이라는 분석도 나온다.

금리 인하는 대출금리 하락으로 이어져 부동산 시장 활성화 요인으로 작용하지만 지금은 수요자 심리가 냉각돼 있어 금리 민감도가 크지 않으며 집값이 비싸 대출 규제가 더 영향을 미칠 것으로 보인다.

아파트보다는 오피스텔 등 수익형 부동산에 큰 영향이 예상되며 대출 의존도가 높은 신혼부부 등 실수요자들에 의해 중소형 아파트 수요는 증가할 수 있겠다.

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
•(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
•(전)네이버 부동산 상담위원
•(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트

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