(조세금융신문=장경철 부동산일번가 이사) 최근 수익형 부동산을 통해 절세를 하려는 사람들이 늘고 있다. 수익형 부동산이 증여세 절세 효과가 탁월해 주목을 받고 있기 때문이다.

국토교통부에 따르면 지난해 전국의 부동산 증여 건수는총 28만2680건을 기록했는데 이는 2016년(26만9472건) 대비 4.9% 증가한 역대 최대 수준이다.

특히 상업용 부동산 등비주거용 건축물 증여 건수는 총 1만8625건으로 2016년(1만 5611건)보다 19.3%나 증가했는데 같은 기간 주택의 증여 건수는 총 8만9312건으로 전년 대비 10.3% 늘어, 비주거용 부동산 증여 증가폭이 주택의 2배에 달하는 것으로 조사됐다.

상가, 오피스텔 같은 수익형 부동산 투자는 저금리의 지속으로 임대수익 덕분에 인기지만 최근엔 증여세 절세 수단으로도 많이 활용되고 있다.

보통 증여되는 부동산은 ‘시가’를 원칙으로 평가한다. 거래양도 많고 시세 파악도 용이한 아파트가 대표적이다. 하지만 상가 같은 수익형 부동산은 비슷한 매매 사례가 많지 않아 감정평가 금액을 자주 쓴다.

이때 감정평가액은 실제 거래가격(시가)의 70~80%선으로 평가되는 게 일반적이다. 그만큼 수익형 부동산 증여는 같은 가격의 아파트를 증여할 때보다 세금이 줄어들 여지가 많다.

부담부증여란?

특히 최근에는 증여수단으로 부담부증여를 활용하는 경우가 늘고 있어 주목할 만하다. 부담부증여란 수증자가 증여를 받는 동시에 증여자의 채무(주택담보대출이나 전세보증금)를 인수하는 것을 말한다.

예를 들어 수도권의 한 신도시에서 분양 중인 10억원의 신축상가를 성년 자녀에게 증여하면 증여세를 약 2억1400만원 내야 한다. 그런데 상가의 임차인으로부터 받은 임대보증금 3억원의 반환채무를 자녀가 부담하는 것을 조건으로 증여하면 세금이 약 1억6000만원(보유기간 5년, 취득가액 5억원)으로 줄어들어 5400만원이나 세금을 줄일 수 있다.

부담부증여가 단순증여보다 세금이 줄어드는 이유는 바로 증여세의 누진세율 구조 때문인데 누진세율이란 금액이 커짐에 따라 적용되는 세율이 높아지는 것을 말한다.

대한민국의 증여세는 금액에 따라 10~50%의 세율이 적용된다. 위의 사례에서 10억원 상가를 단순 증여하면 4억5000만원에 대해 세율 30%가 적용되는 반면 부담부증여를 하면 1억 5000만원에 대해서만 30%의 세율이 적용된다.

보증금 3억원만큼 증여금액에서 빠지기 때문이다. 대신 3억 원은 증여자가 수증자에게 대가를 받고 양도했다고 간주되어 보증금 3억원에 대한 양도세를 내야 하는데 양도세부담은 약 3170만원이다. 결과적으로 보증금 부분만큼은 증여세보다 낮은 세율(6.6~38.5%)이 적용되기 때문에 세금이 줄어드는 것이다.

부담부증여시 주의할 점

그런데 부담부증여를 할 때 주의할 것이 있다. 수증자가 부담하는 채무는 반드시 증여재산에 담보된 채무이거나 그 부동산을 임대한 경우의 임대보증금이어야 한다. 다시 말해 증여재산과 무관한 일반채무는 인정되지 않는다는 점이다.

또한 제3자의 채무담보로 제공된 경우도 포함되지 않으며 금융기관 대출의 경우 증여시점에 미리 발생했어야 한다. 증여와 동시에 기존대출을 상환하고 새로 수증자가 대출을 받으면 안 된다(상증법 제47조, 동법 시행령 제36조 참조).

단순히 증여세를 아낄 요량으로 상환 능력이 없는 자녀에게 덜컥 부담부증여하는 것은 금물이다. 따라서 자녀에게 상환 능력이 있는지, 원리금을 꼬박꼬박 납부하고 있는지 등 세무당국이 항상 사후 관리한다는 점을 기억해야 한다.

우선 자녀에게 부담부증여를 한 후 증여자가 빚을 대신 갚아주거나 거짓 부채임이 드러나면 원금과 이자에 대한 증여세를 물고 여기에 가산세까지 추징당할 수 있다. 마지막으로 부담부증여 시엔 해당 부동산의 양도차익까지 염두에 둬야 한다. 따라서 애초 입지가 좋고, 앞으로 매매가가 오를 가능성이 높은 부동산을 선택해 증여해야 절세 효과도, 매각차익도 커질 수 있다.

자산가들을 중심으로 자녀에게 수익형부동산을 증여할 때는 입지보다 임대수익률을 따지기 때문에 매달 꼬박꼬박 나오는 임대료는 자녀들 노후 자금에 유용할 뿐 아니라 상속세 재원으로 쓸 수 있기 때문에 증여는 향후에도 주목을 받을 전망이다.

이때 빚도 함께 물려주는 부담부증여를 하면 세금을 더 낮출 수 있는데 보통 부모가 10억짜리 상가를 분양받아 대출 4억원의 대출금까지 자녀에게 증여한다면 증여세는 대출금을 뺀 나머지 6억원에만 매기는데 이때 자녀는 증여받은 상가에서 받는 임대료로 대출금액을 갚으면 된다.

[프로필] 장 경 철
• 현) 부동산일번가 이사
• 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

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