(조세금융신문=장경철 부동산일번가 이사) 최근 청약가점제의 시행으로 신혼부부, 초혼부부 등이 내집 마련에 어려움이 예상되면서 청약통장도 아끼면서 내 집을 마련할 수 있는 주거용 부동산에 실수요자나 투자자들의 관심을 끌고 있다.
대표적인 세 가지 상품으로 ▲미분양 아파트 ▲주거용 오피 스텔 ▲중소형 타운하우스 등이 있다.
이들은 청약통장이 필요 없는 데다 시세보다 분양가가 저렴 하면서 원하는 동·호수를 선택할 수 있다는 점에서 선호도가 높아지고 있다. 여기에 주거용 오피스텔이나 타운하우스의 경우 분양업체에서 다양한 평면과 특화 설계가 도입돼 아파트 못지않은 주거 환경을 보이는 주거용 부동산도 속속 등장하고 있는 추세다.
미분양 아파트
청약 통장을 아끼면서 내 집 마련을 고려할 때 우선 미분양 물량도 다시 봐야 한다.
전국 아파트 미분양 물량이 늘어나고 있기 때문인데 국토교통부에 따르면 전국 아파트 미분양 물량은 2018년 1월 기준 5만9104가구로 전월 대비 1774가구 증가했으며 2월 말 전국 미분양 주택은 전달 5만9104호보다 1월 대비 3.0%(1799호) 증가한 총 6만903호로 집계됐다.
여기에 올해 2분기에만 10만 가구 이상이 분양을 앞두고 있다. 분양 물량은 쏟아지는 반면 실수요의 관심은 특정 단지에 쏠리면서 미분양 위험성이 높아질 것이란 분석이다.
사실상 '로또 청약'으로 수요자들이 몰리는 서울을 제외하고 많은 지역에서 미분양이 늘어나고 있다. 따라서 늘어나는 미분양 중에서 잘 고르면 이외로 흙 속의 진주를 고를 수 있는 기회가 되는 셈이다.
까다로운 청약 조건을 갖추지 못한 부적격자와 중도금 대출 규제로 인해 계약 포기자들이 증가하고 있다.
미분양 아파트 당첨자 선정은 건설사에서 추첨하거나 선착순으로 계약한다. 선착순 방식은 견본주택을 방문한 고객을 대상으로 계약을 하므로 정식 계약기간이 끝난 다음날 방문해야 로얄동의 동·호수를 선택할 수 있다. 추첨은 인터넷으로 신청을 받거나 특정 날짜에 견본주택 현장에서 선정한다.
만약 입주 시점이 얼마 남지 않은 미분양의 경우 우선 분양 당시 가격으로 살 수 있기 때문에 비교적 저렴하다는 점을 들 수 있다. 또 신규청약시 2∼3년을 기다려야 입주할 수 있는 것에 비해 입주가 임박한 미분양를 구입할 경우 입주 때까지 오래 기다리는 불편을 덜 수 있다. 추첨을 통해 층, 호수를 결정 하는 신규청약과 달리 물량만 있다면 자신이 원하는 집을 고를 수 있는 것도 장점의 하나다.
미분양 주택의 또 다른 장점은 무엇보다도 그동안 분양대금을 납부한 수분양자에 비해 금융비용이 그만큼 절감된 셈이고, 경우에 따라 분양가 할인이나 중도금 납부 유예 등의 혜택을 받을 수 있다. 다만, 미분양을 선택시 신중함도 필요하다.
미분양 아파트를 구입하기 전 수요와 공급량을 확인해야 하며 신규 분양 물량이 수요에 비해 지속적이든 일시적이든 증가하면 미분양 아파트가 늘어날 확률이 크기 때문이다.
따라서 주택 수요는 꾸준히 증가하는데 공급이 없는 지역이라면 미분양 물량도 소진되고 향후 주택 가격도 상승하는 경우가 많기 때문에 공급보다는 수요가 많이 늘어날 지역의 미분양 물량을 선택하는 것이 바람직하다.
아파트 분양 계약을 하면서 견본주택만 방문하고 사업 현장은 방문하지 않는 계약자들이 간혹 있어 계약 전 사업 현장은 반드시 방문해야 한다. 직접 방문해 위치를 확인하고 도로 접근성이나 대중교통 편의성, 교육과 문화시설 여부 등 주변 환경을 충분히 둘러볼 필요가 있다.
또 미분양 아파트를 매수하기 전에는 먼저 해당 아파트의 분양가와 주변 시세를 비교해 보고 인근 지역에서 기분양한 다른 아파트들의 분양가와 청약경쟁률 등도 확인해 가격 경쟁력이 있는지 살펴봐야 한다.
미분양의 원인이 고분양가 때문이라면 무리하게 대출받아 매수할 경우 손해를 입을 수도 있기 때문이다. 미분양 아파트를 고를 때 얼마나 할인하는지도 중요하지만 미분양 원인을 확인하는 것이 무엇보다 중요하며 입지나 품질 또는 사업성 문제인지 단순히 분양가가 높아 미분양이 발생했는지를 꼼꼼하게 따져봐야 한다.
마지막으로 미분양 주택의 원인이 공급물량이 한꺼번에 몰린데서 비롯됐거나 경기침체기에 발생한 것이라면 향후 미분양 요인이 사라질 때 가격회복과 함께 발전 가능성을 기대할 수 있다.
주거용 오피스텔(아파텔)
소형 아파트의 가격은 천정부지로 치솟고 전세 가격이 고공행진을 하면서 아파트 같은 오피스텔 일명 ‘아파텔’이 대체 수익형 부동산 상품으로 주목받으며 몸값이 오르고 있다. 특히 신혼 부부를 중심으로 젊은 층이 아파트처럼 살 수 있는 오피스텔로 눈길을 돌리며 새로운 수익형 부동산으로 자리 잡고 있다.
최근 젊은 층은 집보다 차를 먼저 구입하는 세대이기 때문에, 편리한 주차가 주거 선택의 중요 조건 중 하나다. 주차여건으로 인해 젊은 층이 빌라보다 주차가 편리한 아파텔을 선호하는 이유다.
주거용 오피스텔인 아파텔이 주목을 받더라도 무작정 투자하는 것은 위험하다. 아파텔이 아파트와 실내 구조가 비슷하고, 아파텔로 불린다 해도 엄연히 오피스텔임을 명심해야 한다.
먼저 오피스텔은 아파트에 비해 전용률(공급면적 대비 전용 면적 비율)이 낮아 관리비가 비싼 편이다. 관리비는 전용면적이 아니라 공급면적을 기준으로 부과되는데 오피스텔 전용률은 50% 안팎으로 아파트(90%)에 비해 턱없이 낮다.
예컨대 전용률이 90%인 아파트 전용면적 84㎡형과 전용률이 50%인 오피스텔 전용면적 84㎡형을 보자. 두 집 모두 기본 관리비가 1개월에 ㎡당 1200원 정도라고 가정하면, 아파트는 기본 관리비가 1개월에 10만9200원 정도가 되고, 오피스텔은 20만1600원이 된다.
아파트의 공급면적은 91㎡정도인 데 반해 오피스텔의 공급 면적은 168㎡에 이르기 때문이다. 전용률 차이만큼 오피스텔 관리비가 비싼 셈이다.
두 번째, 취득세의 경우 아파트의 4배 이상이다. 세금도 아파트에 비해 무거운 편이다. 오피스텔은 업무용이어서 취득세가 분양가의 4.6%다. 반면 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 취득세는 1.1%다. 전용면적 84㎡형의 오피스텔이라면 아파트에 비해 4배가 넘는 취득세를 내야 하는 것이다.
반면 되팔 때 양도소득세는 주택과 똑같이 물어야 하고, 주택 수에도 포함돼 다른 주택이 1채 있다면 2주택자가 된다. 세법상 오피스텔은 실제 사용 용도에 따라 세금을 부과하는 데 주거용으로 사용했다면 관련 법상 업무용이라고 해도 주택이 되는 것이다.
이에 따라 주거용으로 사용한 오피스텔을 2년 이상 보유했다고 해도 다른 주택이 1채 더 있다면 2주택자가 돼 주택을 먼저 팔든, 오피스텔을 먼저 팔든 양도소득세를 물어야 한다.
세 번째, 상업지역에 들어서 교육환경 열악하다. 신도시 등 공공택지는 물론 땅에는 관련 규정에 따라 쓰임새를 정해 놓는데 아파트 등 주택은 주거용지에, 오피스텔이나 상가와 같은 건물은 상업용지에 각각 짓는다.
문제는 상업용지 인근엔 어린이집은 물론 학교가 인접한 경우가 거의 없다는 데 있다. 특히 상업용지에는 병원과 같은 편의시설은 물론 각종 술집 등 유흥·유해업소가 대거 들어올수 있다.
주변 상업용지를 모두 아파텔로 조성하는 예도 마찬가지다.
상업용지 전부를 수천여 실의 오피스텔촌으로 개발하면 유흥·유해시설이 들어설 가능성은 작지만 아파트처럼 의무적으로 학교용지부담금(분양가의 0.8%)을 물어야 하는 게 아닌만큼 교육시설이 인접할 가능성은 작다.
마지막으로 쾌적성이 낮고 실제 사용 면적도 작다. 상업지역은 특히 용적률·건폐율이 높아 주거 쾌적성이 크게 떨어지는 편이다. 아파트와 달리 오피스텔은 1개 동, 많아야 2개 동인 것도 이 때문이다. 단지 내에 여유분의 땅이 없으므로 아이들을 위한 놀이터 등 조경시설을 들이기도 쉽지 않다. 일부 오피스텔은 옥상 등에 조경시설을 들이기도 하지만 대부분이 생색내기 정도다.
아파트와 달리 건축법상 발코니를 들일 수 없다는 점도 고려해야 한다. 아파트는 전용면적 84㎡형이라도 발코니를 확장하면 서비스 면적이 10~20㎡ 정도 늘어 실제 사용 면적은 94~104㎡에 이르는 반면, 오피스텔은 이 같은 서비스 면적이 없다. 이런 이유로 전문가들은 중형 오피스텔을 마치 아파트인 것처럼 ‘아파텔’이라고 부르는 것도 제지해야 한다고 입을 모은다.
중소형 타운하우스
한때 주택시장에서 ‘천덕꾸러기’ 취급을 받았던 중소형 타운하우스의 인기가 요즘 상종가를 치고 있다. 답답한 고층 아파트에서 벗어나 전원주택 같은 주거생활을 누리면서도 방범·관리가 쉬운 단지형 저층 주택에 중장년층의 관심이 부쩍 높아진 데 따른 것이다.
여기에 중대형 위주로 분양값이 비쌌던 과거와 달리 최근 분양시장에서 돌풍을 일으킨 주인공들은 ‘중소형’이면서 ‘착한 가격’을 내세우고 있다. 연령층도 젊어지고 있다. 최근 사회 전반적으로 삶의 가치와 질을 따지는 이들이 늘어나면서 답답한 아파트를 떠나 전원생활을 즐기는 30~40대층이 급증 하고 있다는 게 업계 이야기다.
타운하우스는 주로 신도시나 택시개발지구에 건설되며 2~4층 높이의 공동주택을 말한다.
요즘 분양되는 타운하우스는 전용 84㎡ 이하에 3~7억원 대가 가장 인기가 높으며 역세권이나 대로를 접하는 등 교통이 편리한 곳이 선호된다.
최근에 공급되는 타운하우스는 테라스, 텃밭, 야외 바비큐장, 마당, 다락방 등도 갖추고 있어 전원생활과 공동주택의 편리함을 동시에 누릴 수 있다. 과거와 달리 중소형으로 저렴하게 공급되고 있어 다양한 연령층이 타운하우스로 이동하고 있다는 게 업계의 설명이다.
이처럼 타운하우스에 대한 관심이 늘면서 올 들어 아파트에서나 가능했던 프리미엄(웃돈)이 붙은 타운하우스가 등장 했다.
경기 수원 광교신도시 ‘파크자이더테라스’엔 분양가 대비 프리미엄이 최대 1억원 가까이 붙어 있다. 올 1월 5억~5억2000 만원이던 전용면적 84㎡ 전세가격이 지난달 입주자 사전 점검을 한 뒤 5억7000만~5억8000만원으로 뛰었으며 입주를 앞두고 전세 물량이 쏟아지면서 전세가격이 하락하는 아파트 단지와는 사뭇 다른 모습이다.
또 경기 김포한강신도시의 테라스하우스인 ‘김포 한신휴더 테라스’는 테라스와 다락방을 갖춘 4층에 프리미엄이 3500만 ~4000만원 정도 붙어 있다. 청약 경쟁률도 점점 치열해지고 있다.
최근 경기 성남 판교신도시에서 모델하우스 개관과 동시에 선착순 분양을 한 ‘판교 파크하임 에비뉴’(49가구)는 이틀 만에 분양이 완료되었는데 판교에서 희소가치가 높은 소형 주택형(전용 60㎡ 이하)인 데다 운중동 고급 주택지에 자리 잡고 있어 인기가 높았다. GS건설이 올 상반기 경기 김포 한강신도시에 공급한 ‘자이더빌리지’(525가구)는 평균 33대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.
전용 84㎡ 단일 주택형에 4~5억원대의 분양 가격, 김포도시철도(2018년 개통 예정) 역세권이란 장점이 부각됐는데 층간소음 없이 아이들을 키우고 싶어하는 30~40대부터 전원생활을 즐기고 싶어 하는 50~60 대까지 다양한 세대가 계약했다는 후문이다.
[프로필] 장 경 철
• 현) 부동산일번가 이사
• 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트
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