(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 2020년 경자년 부동산 시장은 정부의 강력한 규제 정책과 내수 시장 침체로 다수 위축될 전망이다. 다만 부동산시장에 영향을 미칠 다수의 요인들을 종합해 볼 때 아주 어둡지만은 않다는 게 업계의 중론이다.
업계에 따르면, 올해 부동산 시장에는 제21대 국회의원 선거가 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 지역별로 부동산 관련 공약이 속속 등장하면서 시장의 기대감을 끌어 올릴 가능성이 크게 때문이다.
정당별 부동산 공약
거대 정당인 더불어민주당과 미래통합당(전 자유한국당)은 각각 ‘청년·신혼부부 주거지원’과 ‘부동산 규제 완화 통한 공급 확대’를 주장했고, 군소 정당인 민주평화당과 정의당은 ‘반값 아파트 공급’과 ‘세입자 보호’ 등을 통해 주거불안 문제를 해소할 것을 약속했다.
먼저 더불어민주당 총선 공약의 핵심은 ‘청년·신혼 맞춤형도시’를 통한 주택 10만호 공급이다. 청년과 신혼부부를 위한 전용 주택 공급을 대폭 늘리고, 금융 지원을 통해 청년·신혼부부들의 주거비 부담을 줄여 주거 안정을 도모하겠다는 취지다.
세부 공급 내용은 ▲수도권 3기 신도시 및 택지개발지구 내청년벤처타운, 신혼부부 특화단지 연계 청년·신혼부부 주택5만호 공급 ▲광역 및 지역 거점 구도심 내 혁신지구 도시재생 사업 및 첨단복합 창업단지 조성 연계 4만호 공급 ▲서울용산 등 코레일 부지 및 국공유지에 행복주택 및 신혼희망타운 연계 청년·신혼주택 1만호 공급이다.
수도권 3기 신도시는 경기 남양주 왕숙, 경기 고양 창릉, 경기 하남 교산, 경기 부천 대장, 인천 계양이다. 택지개발지구는 경기 시흥 거모·하중, 경기 과천, 경기 안산 장상, 경기 용인이다.
이와 함께 금융 부담 완화 방안도 마련했다. 일반 수익공유형 모기지보다 대출금리를 낮추고 대출한도를 확대하고 상환 기간을 연장한 청년·신혼부부 전용 수익공유형 모기지를 공급하겠다는 복안이다.
아울러 2022년까지 청년·신혼부부에 대한 공공주택 공급과 맞춤형 금융지원 대상을 각각 100만 가구로 확대하겠다고 강조했다.
다음으로 미래통합당(전 자유한국당)의 총선 공약은 시장위주의 규제 완화 정책이 주를 이룬다. 현 정권이 묶어놓은 규제를 풀고 재개발·재건축 등을 통해 공급을 늘려 집값을 잡겠다는 취지다.
세부적으로 내용을 살펴보면 ▲재건축·재개발 규제 완화를 통한 주택 공급 확대 ▲주택담보대출 기준 완화 ▲분양가상한제 폐지 ▲공시가격 인상 저지 ▲고가 주택 기준 상향조정을 통한 세금 폭탄 제거 ▲3기 신도시 전면 재검토 등이 이번 공약에 담겼다.
재개발·재건축 규제 완화의 경우 공공임대 비율 확대나 각종 부담금 부과 등 기존 불이익을 주는 방식이 아닌, 단지 내 공원녹지 및 도로 등의 시설들을 설계하거나 인허가 간소화 등 인센티브를 제공하는 식으로 진행하겠다고 밝혔다. 또 주담대 기준을 완화해서 내집마련에 도움을 주겠다는 복안이다.
이와 함께 청년·신혼부부 주거안정화 방안도 언급했다. 이들을 위해 청년주택을 특화 및 확대하는 정책을 편다는 내용이다. 기존 임대·원룸·아파트·단독주택형 뿐만 아니라 학세권·역세권·숲세권 등 취향에 따른 다양한 형태의 주거공간을 제공하겠다고 밝혔다.
이런 가운데 수요자들은 신도시나 택지지보다는 원도심 재생 사업에 눈길을 돌릴 것으로 업계는 내다보고 있다. 특히 도심의 높은 주택가격에 떠밀려 신도시·택지지구 등 외곽으로 떠났던 이주민들이 다시 도심으로 돌아올 수 있기 때문인데 도시 외곽지역 역시 인구가 급속히 늘어나며 출퇴근 시간증가, 교통체증, 주택 가격 상승이 일어난 탓이다.
부동산 개발정책도 원도심 부동산 시장 활성화에 숨을 불어넣고 있다. 문재인 정부는 임기 초부터 ‘도시재생 뉴딜사업’을 내세우며 원도심 기능 회복을 강조해왔다. 실제 서울을 비롯해 인천시와 대전, 부산, 수원 등 지자체에서도 원도심재생사업을 활발하게 추진 중이다.
1인 경제를 뜻하는 ‘일코노미’ 현상도 올해 부동산 시장에 영향을 미칠 것으로 분석된다.
통계청에 따르면, 국내 전체 가구에서 1인 가구가 차지하는 비중은 지난해 29.3%(584만5894가구)로 지난 2000년 225만5298만명 대비 3배 가량 늘었다.
오는 2035년에는 1인가구 비중이 35.2%(795만여 명)으로 늘어날 예정인데 즉 세 집 가운데 한 집은 1인 가구라는 이야기다.
이처럼 1인 가구가 증가함에 따라 일코노미 문화를 잘 드러내는 틈새 수익형 부동산 상품이 올해에는 더욱 주목받을 전망이다. 대표적으로는 주거용 오피스텔과 생활숙박시설을 꼽을 수 있다.
1인 창업자의 지속적인 증가로 섹션 오피스도 주목 받고 있다. 섹션오피스는 면적이 큰 오피스와 달리 모듈형으로 설계돼 사용자가 필요한 만큼만 분양 받아 활용 할 수 있는 것이 특징이다. 필요한 만큼만 공간을 활용할 수 있다 보니 분양가가 저렴하고 1인 기업 증가로 찾는 사람도 많아 환금성까지 갖췄다는 평가다.
여기에 코로나19 바이러스 등으로 인한 기준금리 인하도 올해 부동산 시장의 변수로 작용할 예정이다. 올해 상반기에는 우리나라의 기준금리가 1.0%까지 내려갈 것이라는 전망이 지배적인 만큼 저금리로 풍부해진 유동 자금이 수익형 부동산으로 흘러들어올 것으로 업계는 내다보고 있다. 대출로 발생하는 이자보다 월세가 높아지면서 좋은 입지의 물건을 선점할 경우 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문이다.
특히 적은 자본금으로 높고 안정적인 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산의 대표주자 오피스텔이나 생활숙박시설, 섹션 오피스 등의 인기가 이어질 것으로 예상된다. 일반인들 역시 손쉽게 투자할 수 있기 때문이다.
저금리 기조가 이어지면서 갈 곳 잃은 시중에 풍부한 부동자금이 수익형 부동산 시장으로 몰릴 가능성이 크기 때문에 1인가구가 증가하면서 부동산 시장에 미치는 영향 또한 커지는 점, 기존 인프라가 풍부한 원도심의 재개발 등이 경자년 부동산 시장의 핵심 키워드라고 볼 수 있겠다.
<본고는 필자의 개인 의견으로 본사의 편집방향과 다를 수 있음>
[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
• 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트
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