올 초만 해도 미국이 기준금리 인상 카드를 꺼내자 국내에서도 기준금리 인상이 되는 것이 아니냐는 우려의 관측이 나왔었다.
하지만 한국은행이 지난해 6월 한국은행이 기준금리를 1.25%로 내린 뒤 11개월째 동결 기조를 유지하고 있으면서 저금리 기조가 당분간 유지되는 것으로 업계는 평가하고 있다.
이처럼 저금리 상태가 장기화되자 재테크 상품으로 상가, 오피스텔, 소형 아파트 등 임대수익이 가능한 찾는 수요자들이 늘고 있다.
임대사업은 크게 일반임대사업과 주택임대사업으로 나뉜다.
이 둘의 가장 큰 차이점을 꼽으라면 임대의 대상이 업무 용이나 주거용이냐의 차이에서 발생하며, 업무용은 일반과 세자로 신고를 해야 부가가치세 환급이 된다.
반면 주거용 임대사업자는 주택임대사업자로 등록해야 취득세 및 재산세 감면이 되며, 임대대상 주택은 주택 수에 포함되지 않아 양도세 등 적용에 유리하다.
결국 정부는 일반임대사업이든 주택임대사업자든 사업자 등록을 해야 부가가치세 환급 또는 취득세 감면 등의 혜택을 부여하게 된다.
저금리 장기화와 아파트 등 주택시장 규제 강화, 분양형 호텔 등 수익률 저하 등으로 수익형 부동산의 큰형 격인 상가 투자에 대한 관심이 높아지고 있다.
예로부터 ‘잘 고른 상가는 3대 간다’는 격언이 있는데 이는 상가투자는 장기적으로 임대료를 챙길 수 있고, 관리도 비교적 쉬운 데다 향후 자산 가치 상승 등을 기대할 수 있기 때문으로 풀이된다.
상가 취득과 매도 시 발생하는 부가가치세(부가세) 환급문제와 사업 포괄양수도 여부, 임대사업자의 명의 설정 등에 따라 적게는 부가가치세나 종합소득세를 수천 만원에서 많게는 수억원의 세금을 절약할 수 있어 꼭 체크할 필요성이 있다.
주택 매입과 달리 상가를 매입할 경우 건물가액(토지분 제외)의 10%를 부가가치세(이하 부가세)로 내고 향후 이를 100% 환급받을 수 있다. 하지만 간혹 절차상의 문제 등으로 이를 환급받지 못하는 경우가 있어 각별히 주의해야 한다.
대개 상가 매입을 할 때는 건물과 토지를 일괄금액으로 매입하는 경우가 많다. 순차적으로 ▲감정가액 ▲기준시가 ▲장부가액 ▲취득가액을 기준 삼아 안분계산 방식을 사용한다.
안분계산이란 사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영할 경우 과세 매출액과 면세 매출액을 분리하는 절차다.
사업자 등록증은 사업개시일로부터 20일 이내에 신청하는 것이 원칙이며, 상가를 매입해 사업을 할 경우 사업개시일은 상가건물 매입의 계약일이 기준일이 된다.
상가 매도 시 부가세를 내지 않는 방법으로 절세효과를 볼 수도 있다. 상가 매입 때와 마찬가지로 매도 시에도 부가세 납세의무가 발생한다.
하지만 ‘사업 포괄양수계약’을 활용하면 부가세 납세의무가 사라진다.
포괄양도양수계약이란 사업장별로 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설과 그 사업에 관한 일체의 인적·물적권리와 의무를 양도해 양도인과 동일 시 되는 정도로 양수인이 그대로 승계하는 계약을 말하는데 사업포괄양수계약을 할경우 신규 공급으로 보지 않아 부동산 매매 시 납세의무가 생기지 않는 것이다.
상가를 매입 후 임대사업자를 낼 경우 종합소득세를 줄이기 위해 보통 소득이 없거나 적은 배우자 명의로 설정하거나 공동명의로 등록하는 경우가 많다.
이는 명의를 변경하거나 분산해 소득세의 누진세율 구간 중 낮은 구간을 적용받으려는 조치다.
그렇다면 이번엔 주택임대사업자 대상인 아파트, 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택 등의 경우 주택임대사업자로 등록하는 것과 등록 없이 주택임대를 하는 것, 어느 것이 유리할 지에 대해 알아보자.
결론을 먼저 내리자면 주택임대사업 또한 임대사업자로 등록을 하는 것이 유리하다는 것이다.
임대사업자 등록은 정부가 증가하는 1~2인 가구의 전·월세난을 해결하기 위해 주택 임대사업에 등록하는 경우 세제상의 많은 혜택을 주고 있다.
주택임대사업자 등록은 세무서뿐만 아니라 구청에 임대사업자 등록을 같이해야 한다.
다만 5년 이내에 임대를 하지 않고 양도하는 경우 불이익도 있으므로 장기간의 주택보유가 필요한 사항이기도 하다. 그럼 주택임대사업 등록과 미등록은 어떤 차이가 있을지 취득과 보유, 양도 시에 차이점을 알아보기로 하자.
먼저 취득세 감면에서 차이가 난다.
주택임대 사업자등록을 한 주택(전용 60㎡ 이하)은 취득세 감면이 가능하다. 다만, 최초로 분양된 공동주택에 한한다. 따라서 기존 주택의 매입을 통해 임대사업을 한다면 취득세 감면은 해당이 안 되며 공동주택(아파트)에 대해서만 적용되므로 단독 주택(다가구포함)은 취득세 감면이 되지 않음에 유의한다.
임대주택으로 사용했다고 하더라도 임대의무 기간(현재 4년)에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각 증여하는 경우에는 감면된 취득세도 추징될 뿐더러 과태료의 규정도 있으므로 유의하여야 한다.
다만 급하게 매각할 경우에도 기존 임대사 업자에게 양도하거나, 부도나 파산의 경우에는 취득세 등을 추징하지 않는다.
다음으로 보유 시 재산세와 종합 부동산세도 절세 가능하다.
전용면적 85㎡ 이하의 2호 이상 임대주택사업자 등록자는 보유 시 내게 되는 재산세를 면적에 따라 25%에서 최대 100%까지 재산세를 감면받는다.
이 규정은 2018년까지 적용하며 2016년부터는 감면받은 세액이 50만원을 초과하는 경우 세액의 15% 정도는 내야 한다.
임대주택등록사업의 경우에는 종합부동산세도 피할 수 있다.
이 경우 주택가격이 중요한데, 주택가격 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하의 경우에는 종합부동산세의 주택으로 합산되지 않는다.
다음은 종합소득세에 대해서 알아보자.
보유주택이 1채인 경우에는 고가주택(9억원 이상)이 아니면 소득세가 과세되지 않는다.
보유주택의 경우 2채 이상의 주택이 있다면 월세 소득이 2000만원까지는 소득세를 부담하지 않는다.
따라서 소형 주택임대의 경우에는 종합부동산세 합산대상이 아니라면 굳이 임대등록사업자를 할 필요는 없다.
3주택 이상에 대해서는 보증금에 대해서도 과세가 되므로 임대등록사업자로 하는 것이 유리할지 판단할 필요가 있다.
마지막으로 양도소득세는 절세가 가능하다. 임대등록사업자의 주택은 주택 수에서 제외된다.
따라서 임대주택 4채와 거주하는 주택 1채를 가지고 있다면 거주주택에 대해서는 양도소득세가 과세되지 않는다.
이 경우 거주주택에 대해서 양도소득세가 비과세되는 것이므로 임대주택을 팔게 되면 과세되며 임대의무 기간 내 양도 시 과태료의 규정도 있으므로 유의하여야 한다.
국세인 종합부동산세나 양도소득세는 임대의무기간이 지방세와는 별도로 5년을 판단하므로 유의하여야 한다.
임대주택의 경우에도 장기 임대의 경우라면 감면규정 등이 있다.
특히 임대주택 중 한 주택을 거주로 등록하였다가 파는 경우에도 그 기간 동안의 양도차익에 대해서는 비과세가 가능하므로 여러 절세 방법을 찾아 볼 수 있다.
임대주택과 관련하여서는 방대한 세법조문이 다양한 법에 흩어져 있어 혜택도 있지만 장기로 주택을 보유해야 하는 리스크 요인도 있으므로 절세 방법을 잘 판단해야 한다.
장 경 철
• 현) 부동산일번가 이사
• 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원 • 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트
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