(조세금융신문=구재회 기자) 집을 살 때 '영끌' 대출받는 대신 공공과 반반 지분투자를 통해 대출 부담을 줄이는 '지분형 주택담보대출(모기지)'을 금융당국이 하반기 시범사업을 통해 선보일 예정이다.
금융당국은 무주택자 등을 상대로 시범사업 대상자를 선정한 후 원하는 지역에 지분투자를 받을 집을 직접 고르도록 할 계획이다.
당국은 대출규제 강화로 끊어져 버린 '내집마련 사다리'를 복원하기 위해 지분형 주담대를 고안했다. 다만, 전문가들은 은행 등 민간 자본 투자로 확산하기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다.
금융당국은 시범사업 하반기 개시 등을 골자로 한 지분형 모기지 도입 로드맵을 내달 내놓는다.
지분형 모기지는 예를 들어 10억원짜리 주택을 살 때 5억원은 스스로 조달하고, 5억원은 주택금융공사(HF) 등 공공 정책금융기관의 지분투자를 받는 구조다.
LTV(담보인정비율) 70%를 적용해 은행에서 대출받는다면 자기자금 1억5천만원만 투자하면 10억짜리 주택을 살 수 있게 된다.
'영끌'을 해서 같은 집을 산다면 자기자금 3억원에 은행대출 7억원을 받아야 한다.
주택금융공사가 투자하는 지분 5억원에는 은행 이자보다는 낮게 책정되는 사용료를 내야 한다.
해당 주택을 팔 경우엔 주택가격 상승분을 주택금융공사와 반반으로 나누게 된다.
중간에 여력이 생기면 주금공 지분을 추가 취득할 수 있다. 집값이 내려가는 경우 후순위 투자자인 주금공이 손실을 부담한다.
금융당국 고위관계자는 "시범사업 참가자에게 지분투자를 하고 싶은 주택을 원하는 곳에 직접 고르도록 할 것"이라고 말했다.
무주택자 등의 조건에 따라 점수를 부여해 참가자를 뽑은 뒤 지분투자 대상주택을 선택하게 한다.
대상 주택은 지역별 중위 가격을 기준으로 서울 10억원, 경기 6억원, 지방 4억원 이하로 제한하는 방안 등이 검토되고 있다.
시범사업 규모는 약 1천호로 관계부처간 협의 중이다. 필요 재원은 4천억원 안팎이 될 것으로 보인다.
공공과 민간이 주택구입 부담을 나누는 지분형 주담대는 과거 박근혜·문재인 정부에서도 시도했다.
정부는 2013년 생애 최초 주택구매자에게 매각차익이나 손실을 기금과 대출자가 지분에 비례해서 분담하는 '손익 공유형 모기지'와 시세차익은 일정 부분만 공유하고, 손실은 대출자만 부담하는 '수익 공유형 모기지' 정책을 도입했다.
하지만 이후 집값이 오르고 금리가 내리면서 이 정책은 외면됐다.
2021년에는 수분양자가 분양가의 10∼25%만 내고 입주한 뒤 20년이나 30년에 걸쳐 남은 지분을 취득하는 방식의 '지분적립형 분양주택'이 추진됐으나 역시 안착에 실패했다.
권대중 서강대 부동산학과 교수는 "이자를 더 부담하더라도 온전히 본인 소유의 집을 원하는 심리가 강하고, 투자를 통한 자본 이득 증가를 꾀하기 때문에 지분형 주택은 인기를 끌지 못했다"고 말했다.
가계대출 관리를 위해 부동산 쏠림을 완화해야 할 정부가 지분형 모기지 도입으로 집값 상승을 부추긴다는 우려도 제기된다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "지분형 모기지 자체가 정부의 수요 촉진 정책이기 때문에 부동산 가격 상승을 부를 수 있다"며 "가격이 내려갔을 때 정부에서 세금으로 메꿔준다는 개념도 포퓰리즘적"이라고 비판했다.
공공 재정 리스크를 줄이기 위해서는 주금공뿐만 아니라 은행, 리츠 등 민간 자본 투자 참여를 확산해야 하지만 쉽지 않을 것이라는 의견이 나온다.
서 교수는 "저성장 국면에 들어오면서 계속 집값이 우상향한다는 보장이 없다"며 "강남 등 수요가 몰리는 일부 수도권 지역이 아니면 민간 자금이 들어오기 어렵다"고 말했다.
권 교수 역시 "민간 자금을 끌어들이려면 수익성을 보장해줘야 한다"며 "제도적으로 세제 혜택을 주고 매입하게 하거나 기금을 지원해주는 것 없이는 하려는 곳이 없을 것"이라고 덧붙였다.
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