주택은 국가가 국민에게 해결해 주어야 할 기본 복지로서 가장 중요한 필수 내구소비재이다.
주택을 포함한 부동산은 투기대상으로 우등재지만 투기 시 국민경제의 비용상승 및 효율성을 저해하는 악재로 작용한다.
경제가 성장하면서 주택 수요는 증가하지만 공급의 제약으로 매매를 통하여 자본 이득을 얻을 가능성이 높고, 상대적으로 높은 임대소득도 얻을 수 있다. 그리고 개방경제 하에서 외국계 투기자본과 중국 자본이 국내 부동산시장에 진출하면서 과도하게 가격을 상승시켜 공정한 가격형성을 방해하고 있다. 과연 이러한 지대추구는 공정한가?
주거공간의 중요성
매슬로우(Abraham H. Maslow)는 ‘인간욕구 5단계설’에서 1단계의 생리적 욕구(음식과 의류)와 2단계의 안전욕구(주 거)가 인간에게 필요한 기본적 욕구이며, 이러한 하위 단계가 충족되어야 상위단계인 사회적 욕구, 존경 욕구 및 자아 실현욕구에 도달할 수 있다고 하였다.
따라서 최고의 복지수 단인 주택마련은 국가차원의 서민주택 정책과 국민차원의 주택금융과 부채관리 방안에서 찾아야 한다. 사회주의 국가나 사회보장이 높은 국가는 주택의 주거목적에 의한 구입과 사회보장으로 집값의 변동성은 낮지만 금융지원(LTV, DTI) 은 다른 국가들보다 높다. 이 때 금융기관이 대출을 통하여 위험을 부담하면서 대형위기 시 주택 대출자의 리스크 관리 또는 보험기능을 제공해야 한다.
국가가 해야 할 일
국내에서 생계와 주거에 취약한 서민의 기준은 가구소득이 3~6분위이면서 자산이 6분위 이하일 때다.
2015년 초, 기준 으로 전체 1850만 가구 중에서 약 546만 가구(전체의 30%) 이며, 이중에서 100만 가구가 재무적으로 취약하고 92만 가구가 고위험 가구이다.
이들에게 국가는 일자리 창출을 통하여 소득을 제공하고 주택지원제도(임대, 금융지원, 주택연금 등)를 통하여 주거문제를 해결할 수 있도록 해야 한다.
한편, 주택문제는 근본적인 수급 불균형의 원인을 해결하여 부동산 시장을 정상화할 수 있어야 한다. 그러나 현실적 으로 단기간에 해결할 수 없기 때문에 우선 재산 기준의 과세, 전세보증금의 자금출처 조사에 대한 강화, 다가구 보유자 세제 혜택의 개선, 그리고 평생주택연금제도의 도입 등이 필요하다.
첫째, 재산 기준의 과세로 전월세를 개선해야 한다. 고가 전세자의 경우 저가 주택보유자보다 재산상의 우월적 지위에 있음에도 불구하고 재산세 면세의 혜택을 부여하고 있다. 그렇지만 저가 주택 보유자인 서울의 강북이나 지방 거주자 등은 과세로 재산상의 우위에 있는 강남 전세자보다 불리하다.
고액 전세자에게 임대보증금 환산재산세를 적용하여 재산기 준의 조세정의를 추구할 필요가 있다. 따라서 주택보유기준이 아니라 재산상의 가치를 기준으로 과세의 평등을 실현할수 있어야 한다. 임대인에게 전세보증금에 대한 추정 임대수익 과세를 강화하고, 임차인에게 일정 금액 이상(예를 들어 5 억원)일 경우 해당 재산세를 납부해야 한다.
둘째, 전세보증금에 대한 자금원천 소명 자료의 제출을 의무화해야 한다. 전세보증금은 대부분 비등기로 금액도 제대로 노출되지 않기 때문에 증여와 탈세의 수단으로 악용되어 왔다.
이에 따라서 국세청도 고액 전세세입자에 대한 세무조사를 확대하고 조사기준 금액도 하향 조정하고 있지만, 근본 적으로 세입자의 확정일자 자료가 관할 기관에 의하여 국세청에 통보되고 자금출처에 대한 조사를 강화해야 한다.
셋째, 다주택 보유자에 대한 양도세제를 개편해야 한다. 주거 목적이 아닌 투기나 사업 목적의 다주택 보유자, 고가주택 보유자에게 부가 집중되는 현상을 견제하기 위하여 양도세 면세제도와 세율을 개편해야 한다.
이 과정에서 나타날 부작용을 해소하기 위하여 국가는 시장원리에 따른 주택보급 확대와 부채관리 방안도 동시에 마련해야 한다. 주택건설은 위험관리를 위하여 대형주택사업자에서 중소형주택사업자 중심으로 바뀌어야 한다.
넷째, 평생주택연금제도를 실시해야 한다. 가입자는 저축 으로 재산을 형성하면서 주택을 마련하고, 은퇴시점이나 일정한 연령이 경과한 후에 주택연금을 수령한다. 가입자는 주택금융에 따른 부채 상환 시 고정비용을 지불하고 주택가격 변화에 따른 위험을 국가에 전가한다.
연금사업자는 적립에 따른 이자소득과 임대로 일정한 수익을 얻고, 주택에 대한 소유권을 확보하면서 주택신축이나 중소형 서민주택 사업자를 지원한다. 최종적으로 주택관리와 처분은 연금사업자에게 있지만 발생되는 손실의 경우 국가에서 부담한다.
이 밖에 개인의 평생복지와 행복 추구 수단으로 주택공급과 금융을 국가 차원에서 제공해야 한다. 장기적으로 비정상적인 자가, 전세, 월세로 구성된 시장구조를 단순화하고 공정한 과세로 부동산 시장도 정상화시켜야 한다.
그리고 소득과 재산이 8분위 이상인 고소득자나 고액재산가의 금융활동이 서민의 주택소비자금으로 이동할 수 있도록 무이자의 무기명 채권 발행이나 상속세 대체수단을 마련하는 출구전략도 고려할 필요가 있다.
과거 주택정책은 보편적인 복지수단이라기보다 주택거래 증가, 주택가격 상승, 주택관련 세수의 증가로 이어지는 경제 성장의 도구로 악용되었다.
그 결과 한정된 토지에서 발생하는 지대가 경제성장과 후세대의 희망을 가로막았고, 그 이익은 대형건설회사와 고가주택으로 부를 편중시켰다.
오히려 주택 보유에 대한 부담으로 소비를 둔화시키면서 경제성장의 걸림돌이 되고 있다. 복지 국가와 개인의 행복은 혁신적인 신제품을 개발하고 신시장을 개척하거나 소비를 통한 내수시장의 확대로 지속 가능한 성장으로 기초로 해야 한다.
[프로필] 구 기 동
• 현) 신구대학교 글로벌경영학과 교수
• 금융감독원 자본시장 불공정거래 시민감시단
• 덕수상업고등학교, 경희대 경영학과, 경희대 경영학석사
• 고려대 통계학석사, 영국 리버풀대 MBA, 서강대 경영학박사
• 국민투자신탁 애널리스트
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