[전문가칼럼] 전국민 기본소득 실현을 위한 올인원 ‘생애주기 주택연금제도’ 도입

(조세금융신문=구기동 신구대 교수) 국민이 청년기부터 노년기까지 주택과 금융을 연계하여 자산을 형성하고, 안정적인 노후를 보장받을 수 있도록 설계된 통합형 생애주기 주택연금이다.

청년기 자산형성, 주택구입 및 거치상환형 모기지, 역모기지를 통한 연금 전환, 노후 생계비 보장 등 4단계 생애주기별 지원 구조로 구성된다. 우리나라에서 청년 지원 통장, 청년 창업농 지원, 농지연금과 주택연금을 통하여 일부 실현되고 있다.

해외에서 싱가포르의 CPF(적립기금)과 독일의 Wohn-Riester는 정부 매칭 저축, 주택 구입, 연금 통합의 일체형 제도로 운영되고, 미국의 HECM(역 모기지)와 일본의 고령자 주택연금은 우리나라와 비슷한 제도다.

이러한 통합형 주택연금제도는 국가에서 청년층의 주택 구입과 형성을 지원하여 국민연금 고갈에 따른 선배세대에 대한 불신을 해소하고, 노후 소득이 부족하지만 주택을 소유한 노령층에게 생계비 부담을 줄여 줄 수 있다.

이 제도하에서 구입 주택은 장기보유로 주택가격 안정화에 기여하면서 생애 주기 기본소득을 실현할 수 있다.

청년 적금, 주택구입, 대출상환, 연금전환으로 기본소득 실현

우리 사회는 인구 고령화, 청년층의 자산 형성 어려움, 고령층의 안정적 노후소득 부족 등의 구조적 문제에 직면하고 있어 국민의 생애 전반에 걸쳐 주거와 자산, 노후소득을 통합적으로 관리할 수 있는 새로운 복합형 제도가 필요하다.

청년기부터 노년기까지 주택을 기반으로 자산 형성 및 연금 수령이 가능한 ‘생애주기 주택연금제도’는 청년부터 고령자까지 모든 국민을 포용하면서 자산과 소득, 주거와 노후를 연결하는 미래지향적 복지·주거 융합정책이다.

세대간 갈등과 세대내 격차는 청년 세대의 자산 불평등 해소 및 내 집 마련 지원 차원에서 접근해야 한다. 이를 위해서 공공 재정의 효율적 활용과 부동산 시장 안정화가 선행되어야 하는데, 수요자 중심의 부동산 거래를 유도하여 부동산 투기를 억제하고, 주거 안정과 노후에 부족한 생계를 준비할 수 있는 대체 연금 수단의 관점에서 접근이 필요하다.

청년의 자산 형성, 내 집 마련, 모기지 상환, 노후 주택연금(역모기지) 수령을 통하여 기본소득 보장 체계를 확립할 수 있어야 한다.

우리나라의 관련 제도는 개별 제도나 수단이 분산돼 있어 선호도를 향상시키고 실질적인 효과를 기대하기 어려운 측면이 있다. 기존제도의 통합을 통하여 전세대가 혜택을 받을 수 있도록 제도를 개선하여 생애주기 기본소득을 실현할 수 있다.

주택연금 제도의 기본구조

생애주기 주택연금제도는 초기 청년미래적금(청년 목돈 마련 지원), 주택 구입기 생애주기형 주택 모기지(국가 보조 모기지 상환), 그리고 전환형 주택 연금(생계보장형 연금)으로 구분할 수 있다.

청년층 자산형성의 적립금 지원, 저소득층 모기지 상환의 이자상환 보조 및 노령층 연금수령 보존을 위하여 주택도시기금의 확대나 생애주기주택기금을 신설하여 재원으로 활용한다. 일부 복지 차원에서 정부 일반회계, 부동산 개발이익 일부 환수, 연금환수분 재투입 등을 활용할 수 있다.

1단계, 청년 무주택자는 청년미래적금을 통하여 자산을 형성할 수 있다. 적립금은 일정 비율의 국가 매칭 지원으로 이루어지면서 주택 구입 초기 자금으로 사용될 수 있다.

2단계, 주택모기지는 적립된 자산 또는 청년미래적금 등을 활용하여 주택을 구입할 수 있다. 기존 주택담보대출 보유자(중장년층)는 일정한 자격을 갖춘 경우 기존 대출을 ‘생애주기 주택대출’로 리파이낸싱(저이자/거치기간)하여 가입할 수 있다.

3단계, 모기지 상환 시기로 일정 소득 수준 이하 또는 소득 감소 시 기금에서 상환을 보조하며, 이 때 상환 중간점검으로 상환율, 주택 가치, 은퇴 준비 점검 등을 실시한다.

4단계, 역모기지 전환 및 연금 수령 시기로 모기지 상환 완료 시 주택자산을 담보로 주택연금으로 자동 전환한다. 이 때 모기지 미상환분이 있으면 잔여 모기지 차감 후 주택 가액에 따라 연금을 지급하고, 주택가격 하락에 의한 잔존 가치미달이나 상환액 부족에 따른 지급액의 표준 생계비 미달 시 기금에서 차액 일부를 지원한다.

최종 단계의 역모기지는 주택 공동소유자 보호조항(예: 배우자 거주권 보장), 유족 승계권 또는 환매 옵션을 포함할 수 있다. 주택 가격 변화에 따른 조정 장치로 가격 상승시 정부 지원금, 이자 보조금, 기금 매칭분 중 일정 부분을 환수(예: 환수율 10~30%)한다.

반대로 주택가격 하락시 연금 수령 기준을 납입금 또는 대출원금 기준으로 해서 수령액 하한을 보장한다. 예를 들어 청년 A가 5억원의 주택을 구입(본인 1억, 정부매칭 2천만, 모기지 3.8억)하여 20년 후 시가가 3억으로 하락할 경우 시가가 납입금보다 낮지만 본인 납입금(1억) + 정부 매칭금(2천만) 또는 대출 잔액 기준 보장선을 기준으로 연금 삭감 없이 지급한다.

자산형성과 연금제도의 국내외 사례

청년층과 저소득층은 근로활동을 하고 있으나 소득의 불균형으로 미래에 대한 투자 여유가 취약하여 자산형성이 어렵다. 중앙정부와 지방정부가 이원화하여 필요한 저축제도를 운영하고 있으며, 도시와 농어촌의 특성을 반영하여 필요한 정책을 수행 하고 있다.

청년 농업인 영농정착 지원사업은 만 18세 이상~ 만 40세 미만, 독립경영예정자 및 독립경영 3년 이하를 대상으로 3년간 1년차 월 110만원, 2년차 월 100만 원, 3년차 월 90만원 정착지원금을 지급한다.

농업창업 자금은 연 1.5%의 낮은 금리로 5년 거치 20년 원금 균등분할 최대 5억원까지 지원하고 있다. 그리고, 전국민 대상의 자산형성 저축제도는 일정한 자격 조건을 갖춘 대상자 중에서 선정하여 지원하고 있다.

재산을 기반으로 하는 연금제도는 농어촌의 농지 연금제도와 주택연금제도를 구분할 수 있다. 농지연금제도는 고령농업인이 소유농지를 담보로 사망할 때까지 매달 생활비를 연금으로 지급하고, 사망시 농지를 처분하여 연금과 이자를 상환하는 역모기지론이다. 한국농어촌공사가 농지관리기금을 재원으로 하며, 부부 모두 만 65세 이상이어야 하고, 영농 경력 5년 이상의 농업인으로 소유하고 있는 농지의 총 면적이 3만㎡ 이하이어야 한다.

또한, 주택연금제도는 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 매월 연금을 받으실 수 있도록 국가가 보증하는 제도다. 부부 중 한 명이라도 55세 이상이고, 공시가격 12억원 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔 소유자이며, 다주택자는 부부 소유주택의 공시지가를 합산한 가격 이 12억원 이하인 경우 해당된다. 연금의 지급 유형은 일반형 주택연금, 우대형 주택연금, 주택담보대출 상환용 주택연금, 소상공인 대출 상환용 주택연금 등이 있다.

해외의 경우 주택 기반의 자산 형성과 연금 전환 방식과 기존 주택의 연금전환 방식으로 운영되고 있다. 주택 기반의 자산 형성과 연금 전환 방식으로 싱가포르 CPF(Central Provident Fund)제도는 자산 형성기에 국민이 근로소득에서 일정 비율을 강제 저축한다. CPF 적립금은 주택 구매 시 사용할 수 있고, 일정 연령 도달 시 CPF LIFE를 통해 평생 연금을 지급받는다.

독일의 Wohn-Riester 프로그 램도 주택 구입을 위한 저축에 국가가 보조금과 세제 혜택 제공하고, 은퇴 후 주택 소유를 통한 주거 안정과 주택연금 전환으로 노후소득 보장을 동시에 추구한다. 기존 주택의 연금전환 방식으로 미국의 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)은 일정 연령 이상 주택 보유자의 자산을 담보로 연금 을 지급한다.

또한, 일본의 주택연금제도는 주택금 융지원기구(JHF)에서 고령자를 대상으로 공공 역생애주기 주택연금제도는 국가에서 주도하면서 유사한 개별제도를 통합하고, 장기 주택 보유에 따 른 부동산 안정화와 노후 소득의 보장을 추구할 수 있는 개인의 생애주기에 걸친 주택과 연금을 연결하여 기본소득을 창출할 수 있다. 모기지를 제공하여 주거 안정 및 노후소득 보장을 목표로 하고 있다.

제도 안정화 및 부동산 시장 영향

생애주기 주택연금제도는 국가에서 주도하면서 유사한 개별제도를 통합하고, 장기 주택 보유에 따른 부동산 안정화와 노후 소득의 보장을 추구할 수 있는 개인의 생애주기에 걸친 주택과 연금을 연결하여 기본소득을 창출하는 제도다. 특히, 중장기적으로 부동산 시장을 안정화시켜서 세대간 자산격차와 연금고갈에 대비할 수 있다.

첫째, 수요 조절이 가능한 조건부 지원 방식으로 부동산 시장의 과열을 방지할 수 있다. 대출·지원금 전환 조건이 연금 수령 기준과 연동되어 단기 시세차익 실현이 어렵다. 일정 기간 거주(예: 5년 이상) 해야 연금 전환이 가능하기 때문에 단기 매매를 통한 시세차익 실현 구조를 억제한다.

둘째, 자산가치 상승 환수 시스템 도입으로 투기 거래를 억제한다. 가격 상승 시 정부 지원금 및 일부 이익 환수로 투기적 기대 수익률 하락에 따른 자산 가격 급등 유인을 약화시킨다. 예를 들어 시세차 익 1억 중 30%의 환수로 투기 수익의 축소로 투기 수요를 감소시킨다.

셋째, 실수요자 중심의 주택수요구조를 강화한다. 초기 청년 자산 형성 후에 거주 목적 주택 구입 으로 투기 목적 수요를 차단할 수 있다. 청년층이나 노년층 대상 생애주기별 수요 예측으로 정책적 주택공급 조절이 용이하다(공공임대, 분양형 주택 등 적시 대응).

따라서 생애주기 주택연금제도는 보편성과 형평성에 기반한 국민 다수가 생애주기 기본소득을 실현하면서 주거 안정과 노후 대비를 할 수 있다. 청년 자산의 불평등 완화 및 자립을 지원하면서 조기 자산 형성 및 내 집 마련을 유도하고, 고령층 주거 안정 및 연금 보완으로 고령화에 따른 사회보장 및 취약 노령계층을 보호할 수 있다.

부동산 시장의 안정화와 실수요 위주 재편으로 주택 장기보유의 사회 구조를 확립할 수 있다. 공공 재정의 지속 가능성과 수혜의 형평성 확보로 민간 금융시장과 협력하는 공공-민간 복합형 복지 금융 모델이 될 수 있다.