2017년 정유년(丁酉年) 새해가 밝았지만 전반적인 부동산 등 재테크 시장 전망은 썩 밝지 않아 보인다. 미국발
금리인상, 탄핵 정국, 조기 대선 가능성 등으로 국내·외 정세가 어수선하고, 올해 경제도 2%대 저성장의 늪에서 벗어나기 힘들 것으로 예측되기 때문이다.
그럼에도 틈새시장은 항상 있는 법이다. 자산 시장 전체로는 위축이 불가피하겠지만 서울 도심 아파트나 상가, 지식산업센터 등 수익형 부동산, 토지 등은 눈여겨 볼만하다는 게 업계의 조언이다.
먼저 올해 부동산 시장을 좌우할 요인으로 3대 변수로 금리 인상과 공급 과잉, 정부 규제 등을 꼽힌다. 특히 2014년 이후 분양됐던 물량이 올해와 내년 대거 입주를 앞두면서 ‘입주 대란’이 일어날 것으로 우려된다.
부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 물량은 37만여 채로 1999년(36만9541채) 이후 최대 수준이며 내년 아파트 입주 물량은 올해보다 더 많은 41만 채에 달한다.
입주 물량이 늘면 전세금이 떨어지면서 역전세난이 발생하고 이로 인한 급매물이 많아져 가격 하락으로 이어질 가능성이 높아진다.
업계에서는 올해 수도권 아파트값이 가격 조정에 들어갈 것이라고 내다봤다. 최근 잇따른 정부 규제로 수요가 크게 줄어든 상태여서 오는 6월 본격적인 ‘입주 러시(rush)’가 시작되면 가격 하락이 불가피한 상황이다.
이에 따라 내 집 마련을 올 하반기(7∼12월) 이후로 미룰 것을 업계는 권하고 있다. 부동산 시장이 바닥을 칠 때 저렴한 급매물을 노리는 전략이 필요한데 적어도 상반기(1∼6월)는 지나야 할 것이라는 설명이다.
다만 서울 도심이나 입지가 좋은 수도권 신규 단지에는 여전히 수요가 몰리는 양극화 현상이 심화될 것이라는 전망이 우세하다. 서울은 기본적인 수요가 탄탄하고, 내년 입주량도 많지 않아 가격이 오를 수도 있다는 분석이다.
반면 주택 시장 침체 속에 반사이익을 누리는 상가, 지식산업센터 등 수익형 부동산과 토지 시장은 유망한 투자처로 꼽힌다.
은퇴한 베이비부머 세대 중 안정적 임대소득을 원하는 사람이 많은 데다 11·3 대책의 반사 효과 등으로 상가 등 수익형 부동산의 인기가 올해에도 이어질 것으로 보이는 데 다만, 금리가 오르면 임대료 수익률이 떨어질 수 있는 만큼 대내외 변수를 고려해 신중하게 접근해야 한다.
따라서 수익형 부동산 시장은 전반적으로 맑음속에 호재와 악재가 상존해 지역별, 상품별 양극화가 심해질 전망이다.
일단은 파급력 면에서 악재를 먼저 살펴보기로 하자. 당장 2017년 미국발 금리인상으로 대한민국도 금리인상이라는 악재를 피할 수 없다고 의견이 많다.
미국발 금리인상 여파로 시장금리와 수익형 부동산의 금리차(스프레드)가 확대되기 어려울 수 있어서다.
여기서도 수익형에 대한 전망이 갈리고 있다. 수익률에 영향을 미치는 대출 이자가 오르면 수익률 하락이 불가피하다는 의견과 주택시장에 집중된 11·3 부동산 대책의 영향으로 1,300조 원에 이르는 부동자금이 마땅한 투자처 없어 돈이 계속 몰릴 것이라는 의견도 만만치 않다.
하지만 가계부채가 사상 최대를 보이고 있는 시점에서 금리인상 카드도 적절치 않아 보인다.
다음 악재로 공급과잉이 있다. 저금리에 대표적인 소액투자처로 꼽혔던 오피스텔의 경우 올해에 이어 내년에도 한해 4만 실 이상이 입주될 예정이다. 공급량 증가에 따라 공실이 발생한다면 안정적인 임대수익 확보가 어렵게 돼 오피스텔 투자수익은 낮아지게 된다.
여기에 내년부터 아파트 입주물량이 쏟아지는 데다 전세난도 연말 들어 회복되는 기미를 보이고 있어 오피스텔 수요가 감소할 수 있다는 전망이다.
실거래가 공개, 정국불안 등도 악재로 작용할지에 대한 변수로 등장하고 있다. 상가와 업무용 건물은 실거래 가격 공개가 어떤 영향을 미칠지 미지수다.
국토교통부는 이미 실거래가를 공개하고 있는 주택이나 토지, 분양권 등에 이어 수익형 부동산에도 실거래가 신고제를 확대 적용하기로 했다. 수익형 부동산에도 실거래가 신고제가 적용되면 투자자금이 고스란히 노출돼 실수요가 아닌 투자수요는 크게 위축될 것으로 보인다.
게다가 탄핵 정국 이후에 대통령선거로 정치적 소모전이 치열해질 형국이어서 2017년 수익형 부동산 시장의 환경은 상당기간 불확실성 해소가 이루어질 때까지 관망세가 짙어질 전망이다.
다음은 호재에 대해 살펴보자. 먼저 정부의 부동산 규제가 주택시장에 집중되면서 수익형 부동산이 반사이익을 볼 수 있다는 전망도 나온다. 오피스텔이나 상가는 전매제한이나 청약통장의 구애를 받지 않기 때문에 11·3 대책의 풍선효과를 기대할 수 있다는 설명이다.
내년에는 단기 시세 차익을 노렸던 아파트 청약 가수요가 차단되면서 임대수익 쪽으로 투자 포트폴리오를 다양화하려는 움직임이 있을 거란 전망이다.
야당의 반대 등으로 우여곡절이 많았지만 연(年) 2000만원 이하 임대소득 과세유예 2년 연장은 오피스텔, 도시형 생활주택, 소형 아파트 등 주택임대 수익형 시장에 활기를 줄 전망이다.
그동안 수익형 부동산 시장에서는 임대소득 과세 유예 종료가 올 연말을 앞두고 부동산 시장을 뒤흔들 메가톤급 이슈가 될 것으로 내다봤다.
연간 2000만원이면 단순계산으로 월세 166만원 수준이어서 서울지역 소형 오피스텔 2~3채에서 나오는 월세 수준이다. 특히 고소득자들의 경우 소득세율이 높아 임대소득 2000만원 비과세 혜택은 더욱 클 것으로 보인다.
이들의 경우 연간 월세소득이 2000만원을 초과할 경우 순수월세 보다는 전월세 비율을 조절해 연간 임대소득을 2000만원 이하로 맞추는 것이 유리하다. 또한 부부의 경우 1인당 2000만원씩 연간 4000만원까지 비과세 혜택을 누릴 수 있다.
한편, 업계에서는 임대소득 강화로 자칫 전월세 계약이 음성화되는 등 부작용을 막고 과세가 임차인에게 일방적으로 전가되지 않도록 전·월세 제도의 인프라를 갖춘 후 임대소득 과세를 시행해도 늦지 않는다는 지적이며 임대사업 등록과 임대소득 과세체계에 대한 전반적인 재검토가 필요하다는 것이다.
즉 월세 세액공제 확대 같이 임차인에게 도움이 될 수 있는 제도도 함께 도입될 필요가 있다.
상가의 경우 신도시 등을 중심으로 2017년에도 투자 열기가 지속될 전망이다. 지난 11월 3일 발표된 ‘주택시장안정화 관리방안’에 따른 반사효과로 유동자금이 상가분양에 유입될 가능성이 높으며 신규 택지지구 공급 중단으로 상업용지 공급난에 이은 상가 공급이 줄어들 것이다.
중소기업체의 선호도가 높은 지식산업센터(옛 아파트형 공장) 분양 기업에 주어지는 세제 혜택 기간이 3년 연장되어 투자에 청신호가 켜졌다.
2017년 수익형 부동산 시장에서 7년 만에 최대 규모의 토지보상금이 변수로 떠올랐다. 시장에 풀린 토지보상금은 토지시장으로의 재유입되거나 다른 유동자금과 함께 수익형 부동산 등의 상승도 기대해볼 수 있을 것으로 보인다.
[장경철 프로필]
• 현) 부동산일번가 이사
• 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트
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