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[예규·판례] 법인 “비사업용 토지 아닌데요”…심판원 “재산세 내면서 그런 말을?”

조세심판원 “땅 산 당일 되팔았다…땅 취득비용만 법인 비용 인정해 경정”
법인, 착공신고필증 받고 1년간 터도 안파…직거래 후 복비 비용공제 신청
법인세법 "종합합산대상으로 재산세 내면 비사업용 땅…양도소득세 대상”

(조세금융신문=이상현 기자)  한 부동산업 법인이 재산세를 납부해오며 터파기 공사도 시작하지 않은 법인 소유 땅을 매각한 뒤 국세청이 ‘법인세법’에 따른 양도소득에 대해 과세하자 불복, 조세심판원에 심판청구 했지만 일부만 구제받았다.

 

이 법인은 해당 토지가 법인세법에 따른 세액공제 대상 비사업용 토지(대지)라고 주장했지만, 조세심판원은 땅 취득에 든 돈만 법인 비용으로 인정하고 비사업용 토지 양도소득에 대해 과세한 국세청의 처분에 사실상 손을 들어줬다.

 

조세심판원(원장 황정훈)은 9일 “재산세 종합합산과세대상 토지로 분류돼 재산세가 부과되는 땅에 대해 청구인이 법인세액 공제 대상 대지라고 주장한 것을 받아들이기 어렵다. 다만, 땅 취득세와 등기비용 등은 취득부대비용으로 인정한다”면서 이 같은 심판결정례(조심 2022중6904, 2023.05.24)를 공개했다.

 

심판원은 “청구법인이 취득 후 양도한 이후 현재까지도 재산세 종합합산과세대상 토지로 분류돼 재산세가 부과되고 있고, 관할 지방자치단체도 이를 재확인한 점에 비춰 문제의 땅을 건축 중인 건축물의 부속토지로 봐서 비사업용 토지에서 제외하기 어렵다”고 결정문에 명시했다.

 

심판원은 다만 청구법인 관할 P세무서장이 지난 2022년 4월14일 청구법인으로부터 추징한 2019사업연도 법인세 중에서 청구법인이 2019년 4월2일 임야를 취득하면서 지출한 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세, 등기수수료 등은 취득부대비용으로 인정해 과세표준과 세액을 경정했다.

 

청구 A법인은 지난 2015년 6월27일 설립, 부동산 개발 및 분양업을 주된 업종으로 영위해왔다. 지난 2019년 4월2일 문제의 땅(법률적으로 임야)을 매입, 같은 날 마진을 붙여 팔았다. A법인은 이듬해(2020년) 3월 ‘2019사업연도 법인세 신고’ 때 문제의 땅 양도차익을 각 사업연도 소득에 포함하고도, ‘법인세법’ 제55조의2에 따른 ‘토지 등 양도소득에 대한 법인세’는 신고하지 않았다.

 

관할 P세무서는 이를 달리 문제 삼지 않았다. 하지만 상급 K지방국세청은 P세무서 감사에서 “문제의 땅은 비사업용토지에 해당하기 때문에 해당세액을 경정, 고지하라”고 지시했다. P세무서는 이에 따라 A법인에게 2022년 4월14일 2019사업연도 법인세를 경정, 고지했다. A법인은 이에 불복, 지난 2022년 7월1일 심판청구를 제기했다.

 

A법인은 문제의 땅이 사실상 대지이며, ‘지방세법’상 “건축 중인 건축물의 부속토지”로, 재산세 별도합산과세대상 토지에 해당돼 비사업용 토지에서 제외돼야 한다고 주장했다. 사업용 토지이므로, 양도소득에 대한 법인세를 납부하지 않아도 된다는 주장이다.

 

토지 등의 양도소득에 대한 과세특례를 정의한 현행 ‘법인세법’ 제55조의2에 따르면, 법인이 소유 ‘비사업용 토지’를 팔면서 양도소득이 발생했다면 그 양도소득의 10% 상당액을 법인세로 납부해야 한다. 여기서 비사업용 토지는 법인 업무와 관련은 있지만 ‘지방세법’ 등에 따라 재산세가 비과세(또는 면제)되는 토지, ‘지방세법’에 따른 재산세 별도합산과세대상(또는 분리과세대상) 토지를 가리킨다.

 

A법인 사건을 맡은 조세심판원 심판부는 문제의 땅이 2018년 재산세 과세기준일 현재 ‘종합합산’ 재산제 과세대상이라는 점을 먼저 확인했다. 특히 재산세 부과관서인 관할 지방자치단체장이 “쟁점토지의 공부상 지목은 임야이고, 현황은 나대지로 ‘지방세법’ 제106조 규정에 따라 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하고 있다”고 확인한 점도 강조했다.

 

심판원은 A법인이 관할 지자체에 해당 땅에서 공사 착공신고필증을 교부받았지만 착공신고 이후 1년 내에 건축물 건설에 착공하지 않아 그 착공신고 효력이 상실된 점도 확인했다. 특히 “신축할 건물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 정도의 굴착공사나 터파기공사에 착수하는 경우에 비로소 공사에 ‘착공’했다고 볼 수 있다"는 판결(대법원 1994.12.2. 선고 94누7058 판결)도 고려, 비사업용 토지라는 점을 부연 설명했다.

 

A법인이 “받아야 할 개발비 채권에 대한 대물변제로 취득한 것이므로, 취득일부터 2년 동안은 비사업용토지에 해당하지 않는다”고 주장했지만 이 역시 인정받지 못했다.  심판원이 거래쌍방의 매매계약서 등에서 “개발비 채무를 인수한다”는 내용이 기재돼 있지 않은 점, 당사자들간 개발비 채무정산 내역이 확인되지 않는  점 등을 이유로 들며 “주장을 입증할 증빙이 제출되지 않아 A법인의 주장을 받아들이기는 어렵다”고 결정한 것이다.

 

심판원은 다만 토지매수 때 납부한 취득세와 지방교육세 및 농어촌특별세, 등기수수료 등은 제출한 금융증빙에 따라 ‘취득부대비용’으로 인정, 토지 양도소득 계산 때 공제돼야 한다”고 결정했다. 이번 결정이 ‘경정’으로 분류된 이유다.

 

심판원은 그러나 증빙이 없는 공인중개사 중개수수료는 취득부대비용으로 인정하지 않았다. 또 땅을 사자마자 팔았기 때문에 4년간 발생한 토지개발비도 토지의 자본적 지출액으로 볼 수 없다고 결정했다.

 

 

 

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