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예규 · 판례

[예규·판례] 집 계약했는데 세입자 갱신요구…대법 "잔금 거절 정당"

세입자 입장 바꿔 "2년 더 살겠다" 주장에 매수·매도자 분쟁
대법 "현저한 사정변경…잔금 의무, 신의칙 어긋날 여지"

 

(조세금융신문=박청하 기자) 대법원이 '세입자가 말을 바꿔 계약갱신요구권을 행사하면서 아파트 매매 계약이 어그러졌다면, 입주하려던 매수인이 잔금 지급을 거절하는 것이 정당하다고 볼 여지가 있다'는 판단을 내놨다.

 

대법원 2부(주심 이동원 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송에서 원고 패소 취지로 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 인천지법으로 돌려보냈다.

 

재판부에 따르면 A씨는 2021년 1월 B씨의 아파트를 11억원에 매수하기로 계약했다. 세입자(보증금 5억원)가 살고 있기에 이를 승계하는 조건으로 계약해 두 사람 사이에서 오가는 돈은 총 6억원이었다.

 

그해 10월19일 계약 만료인 세입자 C씨가 추가 2년 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 두 사람에게 전화로 확언했기에 계약은 진행됐다.

 

상황이 특수한 만큼 특약사항이 계약서에 들어갔다. 그해 4월22일 A씨가 잔금 1억9천만원을 지급하면 B씨는 동시에 소유권이전등기를 해주기로 했다. 대신 C씨가 퇴거한 후인 그해 12월6일에 명도(아파트를 실제로 넘겨주는 것)하기로 했다.

 

문제는 C씨가 계약 종료 6개월을 남겨둔 4월20일 법적 권리인 '계약갱신요구권'을 행사해 2년을 더 살겠다고 말을 바꿔 불거졌다.

 

이 소식을 들은 A씨는 C씨를 내보내야 하는 계약상 의무를 B씨가 깬 만큼 잔금을 줄 필요가 없다고 반발했다. 입주할 생각으로 소유하던 집을 팔았는데, C씨가 나가지 않는 2년 동안 다른 곳에서 거주할 수밖에 없어 손해를 입었다는 것이다.

 

반면 B씨는 잔금을 치르는 날인 4월22일 공인중개사에 나타나지 않았고, 이튿날 자신에게 찾아와 잔금을 줄 것을 요구했다. 이후 잔금을 주면 소유권이전등기를 위한 서류를 내주겠다는 주장을 거듭한 끝에 5월10일 잔금 지급 채무 불이행을 이유로 매매계약이 해제됐다고 A씨에 통보했다.

 

이어진 민사소송에서는 1·2심 판단이 엇갈렸다. 1심은 B씨가 잔금을 받는 대신 소유권이전등기 절차를 이행하라며 A씨 일부 승소로 판결했다.

 

반면 2심은 A씨가 잔금 지급 의무를 부당하게 이행하지 않았다며 B씨의 매매계약 해제가 적법하다고 판단했다.

 

계약서상 인도일인 4월22일 A씨가 임대차보증금 반환 채무를 승계한 만큼, B씨가 아파트를 인도할 의무가 인정되지 않는다는 것이다.

 

대법원의 판단은 달랐다.

 

재판부는 갑작스러운 C씨의 계약갱신권 청구에 대해 "피고의 현실 인도 의무 이행이 곤란할 현저한 사정 변경이 생겼다고 볼 수 있다"며 "이로 인해 당초 계약 내용에 따른 A씨의 선이행 의무(잔금 지급)를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다"고 지적했다.

 

이어 "이 사정 변경은 B씨의 계약 해제권 행사까지 해소되지 않았다"며 "A씨의 잔금 지급 의무 이행 거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 원고의 의무 불이행을 이유로 한 피고의 해제권 행사에 문제는 없는지 다시 심리할 필요가 있다"고 했다.

 

대법원 관계자는 "집주인에게 현실 인도 의무가 있다고 인정하고, 이보다 먼저 이행할 잔금 지급 의무를 매수인이 부담하는 상황에서 임차인이 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사한 경우 매수인의 잔금 지급 의무 이행 거절이 정당하다고 볼 여지가 있어 이를 이유로 매매계약을 해제하는 것은 적법하지 않다는 취지"라고 설명했다.

 

 

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