(조세금융신문=고승주 기자) 옥탑에 다수의 전입신고 이력과 주거시설이 있다면, 기준면적 이하여도 주택 수에 산입하는 게 타당하다는 행정심판이 나왔다.
조세심판원은 최근 다가구주택 1세대1주택 비과세를 일부 부인한 과세관청의 처분이 부당하다는 A씨의 심판청구를 기각했다(조심 2023중10642, 2024.11.13.).
심판원은 “청구인은 옥탑이 주거용이 아닌 다른 용도로 사용되었다고 볼 만한 구체적인 자료를 달리 제시하지 아니한 점, 공부상 쟁점건물의 옥탑(다락 포함) 면적이 건축면적의 8분의 1 미만이라 하더라도 그 면적이 사실상 주거용으로 사용되는 경우 ‘건축법’상 층수에 산입되는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다”라고 설명했다.
다가구주택은 ▲주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하 ▲1개동 주택의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하 ▲19세대 이하가 거주할 수 있는 건물이며 세대별 구분등기하지 않은 경우를 말한다.
규격만 지키면 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있지만, 만일 옥탑 면적을 건축면적의 8분의 1을 초과하거나 주거용으로 사용한 경우 1개층으로 인정해 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 양도세 과세 될 수 있다.
국토교통부는 옥탑을 주거용 또는 단순 창고로 보는지에 대해서 실제 용도를 따져 판단해야 한다는 취지로 해석하고 있다(건축정책과-12899, 2017.8.31. 건축정책과-1808, 2020.3.5.).
주거용으로 판단하려면 주방‧화장실 등 주거용 시설이 있거나, 누가 살고 있거나 살았던 적이 있거나, 전기‧가스‧수도 사용내역이 있거나 하는 등의 경우다. 비과세‧감면 등 과세 특례는 청구인이 입증책임을 지기에 과세관청이 제기한 의문을 청구인이 소명하지 못하면, 조세특례를 받을 수 없다.
청구인 A씨의 경우 2001년 2월 서울 역삼동 다가구주택을 매입, 2023년 1월 양도하고 같은 해 2월 역삼세무서에 양도소득세 예정신고를 냈다.
해당 주택은 1층은 상가, 2~4층은 주택 그리고 옥탑이 있었는데, A씨는 2~4층과 옥탑을 합쳐 1세대1주택 비과세를 적용했다.
반면, 역삼세무서는 해당 건물 옥탑이 사실상 주거용으로 사용되었다며, 청구인이 거주한 4층에만 1세대‧1주택을 적용해 양도소득세를 다시 부과했다.
A씨는 옥탑의 면적이 건축면적의 8분의 1 미만인 점, 다가구주택으로 건축 후 추가 증축된 사실이 없는 점, 화장실이 없고 싱크대, 가스레인지 외 취사시설이 없는 점, 2017년 12월 마지막 임대 종료 후 방치되어 곰팡이‧결로 등으로 사용할 수 없는 상태라는 점, 동거 자녀가 2022년 11월부터 7개월간 옥탑 주소로 전입한 사례가 있지만, 그건 순전히 자녀가 무주택 청약을 넣기 위해 서류상으로 전입신고를 한 것이라고 주장했다.
역삼세무서는 옥탑 외에 물탱크실과 다락을 합치면, 건축면적의 8분의 1을 초과하고, 2012년 경 옥탑방을 주방 겸 방 1개, 거실 1개, 화장실 1개가 있는 주거용 시설로 임차한 사실이 확인되며, 매매계약 시 현장 사진을 보면, 별도의 난방‧전기 시설 및 화장실이 있고, 2021년 12월부터 2022년 12월까지 전기 사용량이 일시적으로 증가한 사실이 있어 언제든지 주거용으로 사용가능하다고 설명했다.
또한, A씨가 자기 아들을 옥탑에 전입신고한 것은 옥탑을 주거용 공간으로 판단한다는 인식이 있었다는 것을 보여주는 것이라고 덧붙였다.
심판원은 세무서 측이 옥탑 외에 물탱크실과 다락까지 합쳐서 기준면적 초과를 따지는 것은 받아들이지 않았다.
다만 ▲2011년 11월부터 2022년 6월까지 옥탑을 주소로 전출입 내역이 확인된 점 ▲청구인이 옥탑을 월세주면서 공인중개사가 올린 블로그 내용 및 사진 등을 보면 외부샷시‧주방‧화장실‧침실 등 주거에 적합한 시설을 갖춘 것으로 보이는 점 ▲옥탑에 별도 계량시설이 갖춰있고, 그 계약종별이 ‘주택용’이며 2022년 말까지 상당량의 전기를 사용한 점 등을 보아 주거용으로 보는 것이 타당하다고 판단했다.
한편, 국세청은 지난 2019년 옥탑방을 포함해 1세대1주택 비과세 감면을 신청한 다가구주택들에 대해 일제 조사에 착수, 다세대주택으로 판단해 대거 과세한 바 있다.
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