(조세금융신문=진민경 기자) HDC현대산업개발이 서울 용산정비창 전면1구역 재개발사업 수주를 위해 승부수를 던졌다.
금융 조건과 이주비, 공사비, 공사 기간, 미분양 대불변제 등 모든 조건을 조합원 실질 부담을 줄이고 수익을 극대화하는 데 초점을 맞춰 설계했다.
HDC현산이 제안한 사업비 조달 금리는 CD+0.1%로 경쟁사인 포스코이앤씨의 CD+0.7% 보다 낮다.
이에 대해 HDC 현산은 “사업비 전체 규모가 수천억 원에 이르는 만큼 조합의 금융 이자 부담을 획기적으로 낮출 수 있고, 정비계획변경 기간까지 고려하면 수백억 원의 이자 차이가 발생할 수 있다”고 설명했다.
최저 이주비의 경우 세대 당 20억 원(LTV 150%)으로 제시됐다. 국내 정비사업 사상 가장 낮은 수준으로 자산 평가금액이 낮은 소규모 소유주도 충분한 이주 자금을 확보할 수 있어, 사업 지연 요인을 사전에 제거할 수 있을 것으로 관측된다. 이주비를 초과하는 추가 대출에도 동일한 LTV를 적용하는 등 모든 조합원의 상황을 세밀하게 반영했다.
사업 추진에 핵심적인 공사비는 평당 858만원으로 조합의 예정가(960만원) 대비 100만원 이상 낮고, 경쟁사인 포스코이앤씨의 894만원보다 저렴하다.
사업성 제고를 위해 포스코이앤씨보다 5843평 넓은 연면적을 포함하면서도 낮은 평단가를 유지했다. 이는 지하 공간 활용과 수익형 비주거시설 효율 배치 등을 통해 분양수익을 극대화하려는 전략에 기반한다.
공사기간은 42개월로 경쟁사보다 5개월 앞당긴 일정이다. 공기 단축은 임시거주비, 금융이자 비용 감소는 물론, 상가 등 비주거시설의 조기 수익 실현에 따른 조합원 혜택 증가로 이어진다.
단지 계획 측면에서도 HDC현산은 9개동 설계를 제안해 포스코이앤씨(12개동)보다 인동거리와 조경 면적 확보에 유리한 구조를 만들었다. 삼성물산 리조트부문 조경팀과 협업한 체류형 조경설계는 단지 내 머무는 시간을 고려한 고급 주거 환경을 구축하는 데 초점이 맞춰졌다.
주거시설은 물론 상가와 오피스 등 비주거시설에 대한 미분양 리스크 대응도 파격적이다.
조합원 부담을 최소화하기 위해 미분양 발생 시 ‘최초 일반분양가 또는 준공시 감정가 중 높은 금액으로 대물변제’ 조건을 제시했다. 이는 조합 비례율 하락, 자산가치 감소 방지 효과가 크며, 최근 주요 정비사업에서 해당 조건을 제시한 시공사들이 연이어 선정됐다는 점에서도 실효성이 크다.
한편 포스코이앤씨가 해당 재개발사업 수주에 제시한 사업비 금리는 CD+0.7%, 최저이주비는 16억원, 평당 공사비는 894만원으로 알려져 있다. 특히 대물변제 조건에서는 상업시설의 경우 관리처분가격 기준으로 보장하고, 업무시설은 대물변제 없이 책임임차 방식이다. 이에 리스크 보장 수준이 상대적으로 낮다는 지적도 나온다.
정비업계 관계자는 “표면적으로 비슷해 보여도 실제 조합원 입장에서 체감하는 차이는 HDC현대산업개발이 절대적으로 유리하다”며 “사업의 안정성, 수익성, 부담 완화 수준 모두에서 압도적인 차이가 있다”고 말했다.
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