주택시장의 과열, 분양권 불법전매, 가계부채 증가 등 주택시장에 과열이 생기자 정부가 주택담보규제에 본격적으로 들어가면서 자산가들을 중심으로 안정적인 수익이 기대되는 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 투자에 관심이 늘고 있다.

아무래도 저금리 현상으로 갈 곳을 잃은 자금들이 상당히 많은 탓이다. 하지만 수익형 투자에 섣불리 뛰어들어 뒤늦게 하소연을 하는 경우가 많은데 그 이유는 단연코 세금문제다.

상가나 오피스텔 등 투자 시 크게 중요한 두 가지 세금이 있으니 소득세와 부가가치세다. 이는 명의를 누구로 정하냐에 따라 사업자등록과 세금신고 의무가 따르게 된다.

따라서 상가나 오피스텔 등 투자 시 가장 먼저 결정해야 할 사항은 계약서의 명의를 누구로 할 것인가이다. 이러한 전반의 절차에 관한 이해를 돕기 위해서 사례를 통해 알아보기로 하자.

우선 해야 할 것은 ‘상가나 오피스텔 등을 분양받거나 취득 전에 검토할 사항은 누구의 명의로 해야 할까’에 대한 의사결정이다.

또 상가나 오피스텔 등을 투자하기 전에 가장 궁금하게 생각하는 것 중의 하나가 바로 종합소득세가 얼마나 증가할 것인지의 여부이다. 임대사업소득이 근로소득 등에 합산되면, 소득구간별로 6~38%의 세율에 따라 세금이 증가하기 때문이다.

또한, 건강보험료 등도 추가되기도 하여 수익성이 떨어질 수 있다는 점도 염두해야 한다. 따라서 취득 전에 누구의 명의로 할 것인지 이에 대해 검토를 잘할 필요가 있다.

먼저 김씨에게 다른 소득이 없는 경우로 가정을 하겠다. 소득금액은 매출에서 비용을 차감한 3,600만원, 종합소득공제액은 600만원이라고 하고 계산을 하기로 하겠다. 이를 기준으로 김씨에게 다른 소득이 없는 경우에는 대략 342만원 정도의 산출세액이 도출된다.

다음은 김씨에게 다른 소득이 있는 경우로 가정을 해본다. 김씨가 근로소득자라고 하자. 최근 연말정산 자료에 의하면 그의 근로소득금액은 3,000만원이었다. 이 경우 소득세는 얼마가 되며, 앞의 경우에 비해 세금이 얼마나 증가하는가?

일단 김씨에게는 두 가지 소득이 발생하였으므로 이 둘을 합해 6~38%의 세율로 정산해야 한다. 앞의 경우와 비교해 볼 때 소득세가 432만원(=774만원-342만원)이 증가하였다. 이렇게 세금이 증가한 이유는 합산과세에 의해 소득금액이 늘어났기 때문이다.

이번엔 전업주부인 김씨 배우자의 명의로 하는 경우로 가정을 하고자 한다. 바로 위의 연장선상에서 상가의 명의를 전업주부인 김씨 배우자로 하면 어떤 결과가 나올까?

먼저 본인과 배우자가 동시에 소득이 발생하는 경우다. 이럴 때엔 소득이 낮은 쪽으로 명의를 결정하는 것이 좋다. 이유는 우리나라 소득세 체계는 누진과세 구조이기 때문이다.

다음은 김씨의 배우자가 소득이 없는 경우다. 일단 김씨 배우자는 임대소득만 발생하므로 김씨 본인 앞으로 취득하는 경우에 비해 소득세를 432만원 정도 절약할 수 있다. 하지만 김씨 배우자 명의로 사업자등록을 하면 지역에서 건강보험료가 별도로 나오게 되며, 소득공제액도 변동될 수 있다. 따라서 배우자의 명의로 하는 경우에는 다음과 같은 원리로 의사결정이 필요하게 된다.

해당 사례의 경우 소득공제 변수를 무시하고 건강보험료가 연간 432만원 이하로 나온다면 김씨 배우자 명의로 취득하는 것이 더 유리하다는 결론이 나온다. 참고로 상가나 오피스텔 취득 시 발생하는 지역건강보험료는 사업자등록을 하면 부과되는 것이 원칙이나, 근로소득자의 경우에는 임대료에서 경비를 제외한 소득금액이 연간 7200만원을 넘어야 지역건강보험료가 추가된다.

마지막으로 김씨와 그의 배우자가 부부공동 명의로 하는 경우를 가정하고자 한다. 그렇다면 김씨와 그의 배우자가 부부공동 명의(손익분배비율 50 대 50)로 등기를 하는 경우에는 소득세가 떨어질 것인가? 김씨에게 아무런 소득이 없는 상황에서 공동 명의로 하면 소득이 분산되므로 단독명의로 한 것보다는 세금이 떨어질 가능성이 높다. 하지만 김씨에게 근로소득이 있는 경우라면 세금이 어떤 식으로 변할지 좀 더 분석할 필요가 있다. 분석편의를 위해 김씨의 소득공제액은 400만원, 김씨 배우자의 소득공제액은 200만원이라고 하자.

결국 김씨 단독명의로 하는 경우에 비해 세금이 연간 180만원(=774만원-594만원)이 줄어들었음을 알 수 있다. 김씨 배우자에게로 소득이 분산되었기 때문이다. 다만, 김씨 배우자에게 건강보험료가 별도로 부과될 수 있으므로 실무 적용 시 이 부분을 고려해야 한다.

이상의 내용으로 보건대 김씨에게 소득이 없는 경우에는 공동 명의가 다소 유리할 수 있으나, 소득이 있는 경우에는 공동 명의로 소득세는 감소할 수 있으나, 건강보험료가 추가될 수 있으므로 정교하게 분석하는 것이 중요하다는 것을 알 수 있다.

[프로필] 장경철
•현) 부동산일번가 이사
•현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
•전) 네이버 부동산 상담위원
•전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

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