(조세금융신문=이정욱 기자) 정부가 오는 6월 4일부터 연립·다세대 등 비(非)아파트 주택에 대해 ‘6년 단기등록임대’ 제도를 시행한다. 그간 사각지대에 머물렀던 비아파트 임대시장도 제도권 관리 체계에 편입되는 셈이다.
이번 제도는 단순한 등록 장려를 넘어 전세사기 방지장치와 장기임대 전환 경로까지 함께 마련했다는 점에서 정책적 의미가 크다는 평가다.
국토교통부는 6월 4일부터 연립·다세대 등 비아파트 주택에 대해 6년 단기임대 등록을 허용한다고 28일 밝혔다.
이번 조치는 작년 말 개정된 ‘민간임대주택법’에 따른 하위 시행령·시행규칙 정비에 따른 것이다. 세제 혜택은 건설형 공시가 6억 원 이하, 매입형 4억 원 이하(비수도권은 2억 원 이하) 주택에 한정된다.
다만 이번 제도의 핵심은 단순한 등록 유도에 있지 않다. 정부는 이 제도를 통해 단기임대에서 장기임대로의 자연스러운 전환 경로를 제시했다. 단기임대 기간(6년)은 장기임대 전환 시 의무임대기간으로 모두 인정받게 된다.
정부는 단기임대 등록을 시작으로 장기임대 전환까지 유도하는 ‘단계적 임대등록 체계’를 제도 설계에 반영했다.
이번 제도에서 주목할 또 하나의 변화는 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 방식의 전환이다. 기존에는 감정평가액, 공시가격×비율, 보증사 기준가격 중 택일할 수 있었으나, 일부 임대사업자가 평가사를 통해 감정가를 인위적으로 부풀리는 방식이 문제로 지적돼 왔다.
국토부는 이를 차단하기 위해 ‘HUG 인정 감정가’ 개념을 새로 도입했다. 보증기관(HUG)이 감정평가사를 직접 지정함으로써, 감정평가의 공정성을 확보하고, 임대인의 가격 왜곡 시도를 사전에 차단하려는 조치다. 아울러 공시가격 적용비율도 다소 하향 조정돼, 주택유형 및 가격대별 현실화율을 반영해 일부 과도한 구간은 조정됐다.
예컨대 공동주택은 15억원 초과 구간의 적용비율이 기존 130%에서 125%로, 단독주택은 9억~15억 구간이 180%에서 170%로 낮아졌다.
또 하나의 미보도 핵심 내용은 퇴거 시 분쟁 방지책이다. 그동안 퇴거 시 임대사업자가 임차인에게 과도한 원상복구 비용을 요구하는 사례가 잦았지만, 관련 기준이 없어 분쟁의 원인이 돼 왔다.
이번 개정으로 임대차 종료 시 시설물의 상태를 입주·퇴거 시 상호 입회해 점검하고, 감가상각률 기반의 실비 정산 원칙이 도입된다. 국토부는 이를 실효성 있게 운용하기 위해 2025년 6월부터 관련 연구용역을 진행하고, 2026년 상반기까지 가이드라인을 마련할 계획이다.
이외에도 기존에는 임대사업자만 가능했던 ‘등록말소 후 부기등기 삭제 신청’을 지자체 또는 이해관계인이 촉탁할 수 있는 권한을 신설해, 실무 혼선과 임차인의 불편을 줄였다. 아울러 지자체 공무원이 임대차 계약 신고자료 및 보증가입정보를 열람할 수 있는 근거도 마련돼, 허위신고 단속에도 숨통이 트일 전망이다.
전문가들은 이번 제도가 ‘연립·다세대’ 중심의 비아파트 민간임대시장 정비를 위한 기점이 될 수 있다고 평가하면서도, 단기 등록만 유도하고 실질적인 보증가입률 제고나 관리체계가 미흡할 경우, 정책 효과는 제한적일 수 있다는 지적도 나온다. 그간 아파트 중심의 임대정책에서 벗어나, 실제 전세사기 피해가 빈번한 연립·다세대 주택을 타깃으로 설정했다는 점에서 현장성과 실효성을 동시에 노린 조치라는 평가다.
이기봉 국토부 주거복지정책관은 “이번 제도를 통해 비아파트 임대 공급을 제도적으로 촉진하고, 보증사고 및 사기 리스크를 사전 차단하는 효과도 기대된다”고 말했다.
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