(조세금융신문=김우일 대우M&A 대표) 지금 정가와 온국민에 회자되며 내년 대선 주자들 간의 정쟁거리로 온갖 언론상에 도배되고 있는 성남 대장동 부동산개발 투기사태가 최고의 관심거리다.

평범하게 ‘소확행’을 기본으로 살아가는 국민 입장에서는 천문학적인 수익률에 어안이 벙벙함은 물론 일종의 배신감과 온갖 권력층의 부패, 비리를 확대 재생산함에 동조하기 십상이다. 여야를 비롯해 진보, 보수들 간에 서로들 네 탓이고 서로의 게이트라는 얼토당토않은 기막힌 찌라시 뉴스들이 온 방송을 장악하고 있다.

본래 부동산개발업은 일종의 디벨로퍼(Developer)로서 황무지의 땅을 매입해 기획설계, 인허가, 시공, 분양을 거쳐 개발이익을 가져가는 것을 목적으로 하는 사업자다. 시장의 수급과 잠재력을 예측판단, 최대효과의 개발방안을 마련하는 새로운 가치를 창출하는 것이다.

무에서 유를 창조하는 특징상 이것에는 일반이 상상키 어려운 극단의 양면성이 도사리고 있다. 바로 벼락부자와 벼락거지 사이의 경계선에서 사업을 하고 있는 것이다. 실패하면 그야말로 알거지로 전락, 폐가망신하고 성공하면 일확천금의 로또복권을 얻는 게 Developer의 운명이다.

지금도 필자의 손에는 전국에 많은 부동산개발프로젝트가 수북이 쌓여있다. 예상손익계획을 보면 대부분 자본금 5억 투자에 성공했을 시 1000억원 이상의 배당을 가져가는 그림으로 예상돼 있다. 이 배당은 당연한 합리적인 방식에 의거 산출된다.

부동산개발업은 지주들, 인허가권자, 금융사, 시공사와 이를 총체적으로 기획설계집행하는 시행사, 즉 Developer 등 5개 주체가 서로 역할 분담해 총체적 성공을 위해 합심한다.

지주들의 땅을 매입하기 위해 지주들과 협상, 매입자금을 위해 금융사의 PF를 일으키고, 인허가를 받기 위해 주무관청과의 협상을 모색하고, 분양을 수월히 하기 위한 고명품 브랜드의 일류 시공사를 섭외하고 결국은 최종 분양의 성공을 보장하는 책임과 의 무, 권 한이 바로 시행사, Developer에 있다.

아무도 향후 성공, 실패를 예측할 수가 없다. 이제는 이미 국경이 무너지고 글로벌한 경제상황이 바로 피부에 오는 복잡성과 위험성, 민감성이 우리 곁에 항상 존재하고 있다. 부동산 경기도 하루아침에 냉온탕을 오간다.

냉탕인 경우에는 분양이 어려워 자금회수가 묶이기에 짓다 마는 흉물스러운 구조물로만 남고 모든 참여자는 고통을 안는다. 그러기에 지주들은 안정적인 매도에, 인허가권자는 안정적인 추진에, 금융은 안정적인 이윤보장에, 시공사는 안정적인 마진보장에 주안점을 두는 것이 교과서라고 할 수 있다. 그래서 최종적 성공, 실패의 열매는 Developer가 어깨에 지는 스트럭쳐(Structure)다.

Developer의 결과는 성공한 자는 투입자본금에 비해 수백 배의 이익을 실현하는 반면, 실패한 자는 투입자본을 다 날리고 빚덩이에 힘겨운 나날을 보내는 양극단의 실태를 보인다. 투입자본금에 비한 수익비율은 레버리지(금융)를 이용했기에 이 레버리지를 제외하면 고도의 수익률을 나타내는 것이 일반적이다.

그러나 이 금융도 투입자본에 합산하면 캐쉬인(Cash-in) 대 캐쉬아웃(Cash-out) 비율이 그리 높지 않다. 이런 부동산개발업의 Structure와 특성을 염두에 두고 현재의 대장동개발 사업 사례를 분석해보면 그 사태를 야기한 주범은 다름 아닌 다음 두 가지로 압축될 수 있다.

첫째, 부동산 폭등을 초래한 정권과 둘째, 이에 편승해 더욱 투기에 열을 올린 일반 국민들의 광적인 ‘영끌’ 마인드다. 이 두 요소 중 한 가지라도 결여되었다면 이러한 광적인 투자수익율은 도저히 일어날 수 없었을 것이다. 이 와중에 일어난 비리, 부패는 돈이 고인 곳에 일어나는 일반적인 현상으로 봐야 할 것이다. 이것은 이것대로 따로 형사책임을 물어야 할 것이다.

※ 본 칼럼은 필자 개인 의견으로 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

[프로필] 김우일 대우김우일경영연구원 대표/대우 M&A 대표

•(전)대우그룹 구조조정본부장

•(전)대우그룹 기획조정실 경영관리팀 이사

•인천대학교 대학원 경영학 박사

•서울고등학교, 연세대 법학과 졸업

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