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[예규‧판례] 주택 잔금청산 전 용도변경 ‘비과세’ 꼼수 막힌다…양도세 기준은 잔금청산일

(조세금융신문=이정욱 기자) 앞으로 주거용 주택을 구매해 잔금청산 전에 상가로 용도변경을 해도 1세대 1주택 양도세 비과세 적용 대상에서 제외된다. 이에 따라 상가를 양도한 날자로 양도소득세를 신고‧납부해야 한다.

 

기획재정부는 지난 10월 21일 이같은 세법해석 사례를 내놨다. 앞으로 1세대1주택 비과세는 장기보유특별공제 및 다주택자 중과세율 적용 여부 등 양도물건의 판정 기준을 계약체결일에서 잔금청산일로 변경된다.(양도, 기획재정부 재산세제과-1322. 2022.10.21.).

 

위 변경된 예규에 의하면, 2022.10.21.이후 주택 매매계약서를 작성함에 있어 잔금일 전에 상가로 용도변경을 하는 특약을 하고 실제로 그렇게 매매 및 용도변경을 진행한다면, 양도일 기준으로는 주택이 아니라 상가가 된다.

 

따라서, 매도인은 주택이 아니라 상가를 매도하는 것이 되므로, 매도인은 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못하게 되고 양도세가 부과되고 관련 세율이 정해지므로 매매계약시 주의가 요구된다.

 

기재부는 사실관계를 통해 매매계약 후 용도변경 시 1세대1주택 비과세 예시를 들었다.

 

#A씨가 소유한 다가구주택을 2021년 4월 B씨에게 매도계약을 체결하고 같은 해 10월 잔금을 치렀다. 매매계약 때 작성한 매매특약 사항 중 A씨는 B씨의 요청으로 ▲중도금 납부기일2021년 7월 29일까지 주택 일부를 근린생활시설로 용도변경 ▲2021년 5월 21일까지 매수인을 B씨가 대표자인 ‘C법인’으로 변경할 수 있다고 기재했다.

 

주택에 대한 매매계약을 체결하고 매매특약을 통해 잔금청산 전에 상가로 용도변경하더라도 매도자는 주택으로 보아 1주택자 양도소득세 비과세 등을 적용받고, 매수자는 취득세를 상가로 적용받아 중과를 피하는 경우가 종종 발생했지만 앞으로는 기재부의 새로운 해석이 적용돼 양도물건이 판정된다.

 

따라서 세무당국은 매매계약시를 기준으로 판단해왔기 때문에 매도자의 경우 1세대 1주택에도 용도변경 매매특약이 비과세 효력이 발생되지 않을 수 있다.

 

기재부는 또 다주택 중과 여부도 잔금청산일을 기준으로 본다는 해석을 내놨다.

 

#갑은 2010년 12월 6일 서울 소재 지하1층~지상3층 상가와 지상4~5층으로 구성된 겸용주택 A주택을 취득했다. 또 갑은 2019년 9월 B주택을 취득 이후 2021년 5월 21일 갑과 을은 A주택을 양도계약 체결을 체결했다. 잔금일은 2021년 10월 29일로 지정했다.

 

을은 2021년 9월 17일 매매특약에 따라 4~5층을 ‘근린생활시설’로 용도변경 하고 잔금청산일 기준에 따라 을은 주택A를 상가로 양도소득세를 신고했다.

 

 

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